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Proteger hipotecado

2016-08-01, Marian López


El gobierno en funciones ha puesto sobre la mesa un anteproyecto de ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, con la que se pretende proteger al hipotecado.

La hipoteca es un préstamo «para toda la vida«. Sus plazos son tan extensos, que muchos de nosotros incluso no vivamos cuando llegue la fecha de vencimiento. Hasta ese momento, la casa en la que vives no será 100% tuya.

Por ese motivo, hay que estar muy atentos a las condiciones que firmamos con el banco. Han sido unos cuantos los «abusos» por parte de la banca hacía los hipotecados.

En el universo hipotecario, las cosas están cambiando. Hemos visto cómo se declaraban nulas las cláusulas suelo y debido a la bajada histórica del euribor (índice al que van referenciadas la mayoría de hipotecas), asistimos a un abaratamiento de los préstamos hipotecarios.

Precisamente, al estar tan bajo el euribor (se encuentra en niveles negativos), los bancos se decidieron a «relanzar» las hipotecas a tipo fijo. Un producto que estaba prácticamente en desuso.

Y aquí es dónde han empezado de nuevo los problemas. Ahora que ya no se incluye la cláusula suelo y ante la avalancha de hipotecas a tipo fijo, muchas entidades como BBVA, Santander, Bankinter o CaixaBank se «sacaron de la chistera» una cláusula con la que cubrirse del «riesgo de tipo de interés» de una amortización.

Es decir: los tribunales eliminan una cláusula que se consideraba abusiva para el hipotecado, y los bancos (una vez más) incluyen otra cláusula de hasta el 5% aplicable a todos los hipotecados que amorticen su hipoteca fija antes de tiempo.

Para que lo entendáis: si tenías una hipoteca a tipo fijo, decidías amortizarla antes de su vencimiento y como consecuencia de los tipos, esa amortización iba a suponer un quebranto para el banco, éste, te podría llegar a cobrar hasta un 5% de comisión como compensación por «riesgo de tipo de interés«.

Afortunadamente, el nuevo anteproyecto de ley propuesto por el gobierno en funciones, limitaría esa comisión de amortización anticipada. Esta es una de los puntos positivos reflejados en el borrador.

Me gustaría que conocierais cuáles son los cambios propuestos que pretenden proteger al hipotecado ante posibles abusos por parte de las entidades financieras.

Cambios del anteproyecto de ley que protegen al hipotecado:

1.- Límite a la comisión por amortización anticipada. Esa comisión de hasta el 5%  del capital en caso de que pagaseis antes de tiempo vuestra hipoteca, se limitará por ley.

Si se llega a aprobar el proyecto de ley, los bancos sólo podrán cobrar en caso de que como consecuencia de la amortización anticipada, sufran una pérdida.

No obstante, esa comisión por «compensación por riesgo de tipo de interés«, tendrá unos límites: el 0,25% en los cinco primeros años o el 0,5% en los tres primeros.

Los hipotecados actuales pueden ver cómo las comisiones aplicadas por dicho concepto, quedarán automáticamente invalidadas, ya que la ley se aplicará con carácter retroactivo.

La comisión a partir del sexto año, será del 0%. Si el cliente hipotecado consiguiera pactar mejores condiciones con su entidad, serán éstas últimas las que se apliquen (como ocurre actualmente).

2.- Transparencia. La normativa europea del 2014, incluía una serie requerimientos a las entidades financieras con el objetivo de proteger al hipotecado. Entre otros, se contemplaban:

  • Información pre-contractual. Los bancos tendrían que entregar a sus clientes un folleto estandarizado con la información completa sobre la hipoteca a contratar.
  • Período de reflexión. Los consumidores dispondrán de 7 días antes de quedar vinculados por el contrato de hipoteca. Durante este tiempo podrían incluso cancelar el contrato pese a estar firmado. Sin embargo, en el texto del Ministerio de Economía, no se menciona este punto.

En nuestro país, el anteproyecto de ley, pretende que las cláusulas de los contratos hipotecarios sean lo más específicas posibles, no dando lugar a «sorpresas» de última hora.

3.- Comisión de apertura. En caso de que el banco cobre al hipotecado una comisión de apertura, ésta deberá presentarse de forma única y no dividirse en otros conceptos como comisiones de estudio o tramitación.

4.- Especial vigilancia a las hipotecas en otras divisas. Si eres de los que has contratado hipoteca en divisa diferente al euro, según esta nueva ley, el banco tendrá la obligación de informarte cuando lo que pagues por tu préstamo supere el 20% de lo que pagarías si tuvieras la hipoteca en euros.

Además los hipotecados dispondrán de la opción de pasar su préstamo hipotecario a euros.

5.- Retribución a los comerciales de banca. Dicha retribución no podrá fijarse en función de la cantidad de hipotecas firmadas. Si se asumen riesgos que superen el nivel de riesgo asumible por el hipotecado, no habrá bonus.

6.- Límites a los intermediarios. Aquéllos que hagan de intermediarios entre inmobiliarias y bancos, si operan en más de una comunidad, los registros de las firmas deberán estar inscritos en un fichero del Banco de España.

Otros requisitos que se exigirán a los intermediarios, serán no tener antecedentes penales, no haber estado declarados en concurso de acreedores y disponer de un seguro de responsabilidad civil.

7.- Los bancos no podrán condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de otros productos. El Banco de España podría autorizarlo en caso de que esos productos supusieran un beneficio para el futuro hipotecado.

Ya veis que las «intenciones» por parte del anteproyecto de ley, son buenas de cara a proteger al hipotecado. Ahora «sólo» falta que ese borrador sea aceptado, algo que dada la situación política actual, parece complicado.

Esperemos que sean cuáles sen las circunstancias políticas, puedan aprobarse leyes que consigan proteger al hipotecado frente a la indefensión que supone «estar atado» por un préstamo a una entidad financiera durante muchos años.

Ya sabéis que para cualquier duda o consulta, podéis contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es. Estaremos encantados de poder ayudaros.

Como dijo el Gran Wyoming en una de sus intervenciones: «No se alarmen. Mañana no va a empezar ninguna guerra nuclear. Los bancos no permitirían que ocurriera antes de que terminemos de pagar nuestras hipotecas«.

La semana que viene volveremos con un nuevo artículo. Hasta entonces, no olvidéis ser felices.

 

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Cláusulas cero

2016-05-04, Marian López


Los bancos se blindan ante el euribor negativo introduciendo en las hipotecas la denominada «cláusula cero«.

Hace unos días, saltaba la noticia de que en países como Dinamarca, el banco pagaba intereses a sus clientes por las hipotecas debido precisamente a que los tipos de interés están en negativo.

En nuestro país, el 90% de las hipotecas están referenciadas al euribor. Este índice lleva desde el pasado mes de febrero, cotizando en negativo.

Entonces, ¿qué va a suceder en España?. ¿Nos va a pagar el banco por nuestra hipoteca?. Señores, no nos olvidemos de que «Spain is different«. Aquí se buscarán todas las «triquiñuelas» posibles para no darnos ni un euro.

Pues bien, esa «triquiñuela» ya tiene nombre, y se llama «cláusula cero«. Aún merodean por los juzgados miles de reclamaciones por las ya famosas «cláusulas suelo» y ahora los bancos se «sacan de la manga» esta nueva jugada.

El Banco de España (organismo por el que se rigen las entidades de nuestro país), ya aconsejó a los bancos «extraoficialmente» que no devolviesen dinero a sus clientes con hipotecas en tipos negativos.

«Dicho y hecho«. Las entidades se pusieron «manos a la obra» y se han blindado ante los intereses negativos con la ya mencionada «cláusula cero«.

¿En qué consiste la cláusula cero?.

La cláusula cero prevé que quienes tengamos una hipoteca (prestatarios), no veremos reducida nuestra deuda aunque el índice de referencia entre en negativo, poniéndonos un tope del 0%.

Recordemos que las hipotecas se pueden hacer a un tipo fijo durante toda la vida del préstamo, o a tipo variable. las hipotecas a tipo variable se componen del euribor a doce meses + un diferencial (porcentaje).

En caso de que el euribor esté en negativo, los clientes que tengan hipoteca pagarán únicamente el diferencial, pero en ningún caso el banco les devolverá el dinero.

Es decir, los clientes sólo pagarían capital (no intereses) mientras el euribor continuase en negativo.

¿Es legal la cláusula cero?.

Siempre que se recoja de manera transparente en el contrato, no hay motivo alguno para que sea ilegal.

Sin embargo, no debemos olvidar que nos encontramos ante un escenario completamente nuevo, por lo que es posible que en un futuro los clientes intenten reclamar al banco que les devuelva el dinero que les correspondería en caso de que el interés negativo rebase el diferencial.

¿Qué medidas adoptan los bancos?.

Los bancos están incluyendo de forma masiva la «cláusula cero» en sus nuevos contratos de préstamos hipotecarios.

Y aquí nos encontramos con un «problemilla» respecto a las hipotecas firmadas hace siete u ocho años.

En pleno «boom» inmobiliario, cuando los pisos se vendían «como churros«, los diferenciales que aplicaban los bancos en sus préstamos hipotecarios, llegaron a ser realmente bajos. Así podemos ver hipotecas firmadas al 0,5% o incluso al 0,15%.

Lo veremos claro con un ejemplo. El euribor a 12 meses está actualmente al -0,012%. Una persona que constituyó su hipoteca al euribor + 0,15%, pagaría ahora un interés del 0,13%.

Supongamos que el euribor continua bajando y llega al -0,16%. Al cliente mencionado, le saldría un interés negativo (a su favor) de -0,01%. Ese sería el dinero que debería devolverle el banco (-0,16 + 0,15%= -0,01%).

En aquella época, la mayoría de las hipotecas tenían «cláusula suelo» por la que el cliente pagaba un tope mínimo aunque el euribor bajara.

Pero ¿qué ocurriría si ese cliente acudiera a reclamar su cláusula suelo y los tribunales le dieran la razón?. ¿Qué pasaría si se le quitase la cláusula suelo y le saliera un tipo de interés negativo?. En ningún sitio constaría la nueva «cláusula cero». ¿Debería el banco devolverle su dinero?.

Como veis, la cosa es más complicada de lo que parece.

De momento los bancos están adoptando diferentes medidas para protegerse de los tipos negativos:

1.- Intentar contratar el mayor número posible de hipotecas a interés fijo. Se fija un tipo durante toda la vida de la hipoteca, que será el que deba pagar el cliente indistintamente del comportamiento del euribor.

2.- Proteger el tipo de interés durante los primeros años de la operación. Esto lo hacen incrementando el diferencial durante un tiempo. Algunos bancos (no muchos) están optando por aumentar la parte fija de la hipoteca mientras el euribor siga en negativo y esperar a que éste se «normalice».

3.- Proteger el interés durante toda la vida de la hipoteca a través de la «cláusula cero».  En este caso, si los tipos fuesen negativos, sólo pagaríamos al banco la parte fija de nuestra hipoteca. La parte del índice al que va referenciada la hipoteca, sería cero.

Resumiendo: en caso de tipos negativos- como hipotecados-, sólo tendríamos que pagar la parte fija de nuestro préstamo (el diferencial). Pero de momento, no esperemos que el banco nos pague absolutamente nada. Y es que nuestra economía dista mucho de la danesa.

El dinero cuesta mucho ganarlo, y por eso es importante tener siempre bien claro todo lo que tiene que ver con él. Como decía el gran Benjamín Franklin: «Si quieres conocer el valor del dinero, trata de pedirlo prestado«.

Ya sabéis que ante cualquier duda, podéis contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es 

La semana que viene volveremos con nuevos temas. Hasta entonces, sed felices.

 

 

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Euribor en negativo

2016-02-01, Marian López


La semana pasada saltaba la noticia: el euribor cotizaba en negativo por primera vez. La pregunta era obvia: ¿qué pasa con mi hipoteca?. ¿Me devolverán dinero?.

Antes de nada, analicemos esta situación realmente atípica. El euribor, el indicador al que están referenciadas el 90% de nuestras hipotecas, cotizó el pasado día 5 de febrero, en negativo por primera vez en su historia.

Claro… A todos los que tenemos hipotecas nos asaltaba una duda: ¿qué pasará con la hipoteca mientras el euribor siga cotizando en negativo?.

Muchos saltaron de alegría pensando que de proseguir esta situación, el banco acabaría por devolverles dinero. Pero… ¡un momento!. Que nadie se haga ilusiones :¿un banco devolviendo dinero a sus clientes?. La verdad, no lo veo.

No todos los hipotecados se verán beneficiados por la caída del euribor a 12 meses. ¿Quiénes quedarán fuera?:

  • Aquellos que tengan una hipoteca a tipo fijo.
  • Quienes tengan constituida una hipoteca con un índice de referencia distinto al euribor, por ejemplo el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), que se aplica aproximadamente al 13% de las hipotecas en nuestro país.
  • Aquellas hipotecas con cláusula suelo.
  • Quienes tengan una hipoteca para financiar la compra de una VPO (Vivienda de Protección Oficial), ya que la revisión de los tipos de interés anuales se acuerda en Consejo de Ministros.

No todos los beneficiados por esta caída del euribor, se ven beneficiados de la misma manera. Los más beneficiados serán aquellos que constituyeron sus hipotecas durante los años 2007 y 2008 en los que el euribor se movía en sus niveles máximos.

El beneficio también se notará de forma diferente según el plazo al que se revisen los tipos de interés de tu hipoteca.

Si por ejemplo el tipo de interés se revisa anualmente y firmaste en marzo (no a principios), hasta marzo del año que viene (2017) no se volverá a revisar. Si tu plazo de revisión es cada seis meses, dependiendo de cómo evolucione el euribor, te tocará pagar más o menos.

Habrá que esperar a ver cómo cierra el euribor este mes de febrero porque el hecho de que ahora esté en negativo, no significa que la media mensual del índice sea negativa.

En definitiva, ¿qué significa para los hipotecados como yo que el euribor se mueva en un terreno negativo?.

1.- Todos aquellos que tengamos un préstamo hipotecario a tipo variable, seguiremos ahorrando «dinerito» en nuestra cuota mensual.

Sin embargo, es muy difícil que los intereses del préstamo acaben también en negativo. ¿El motivo?. Sencillo. En una hipoteca a tipo variable, el interés está compuesto por: el euribor + un diferencial aplicado por el banco.

Lo veremos claro con un ejemplo.

Supongamos que mi hipoteca está referenciada al euribor + un diferencial del 0,5%, para que el interés de mi préstamo fuera negativo, el euribor debería caer por debajo de este nivel.

Aún en el caso de que el euribor se quedara en un -0,3%, el interés de mi préstamo seguiría en positivo en un 0,2%.

Por tanto, es prácticamente imposible que el banco acabe pagando al cliente. En el mejor de los casos, para aquellas hipotecas con un diferencial muy bajo, el banco podría optar por aplicar un tipo de interés del 0%.

En ese caso excepcional, el banco no nos devolvería dinero, pero tampoco nos cobraría intereses. Tendríamos que pagar sólo capital.

2.- No nos esperemos grandes rebajas en nuestras cuotas mensuales. Depende del diferencial que tengamos en nuestra hipoteca, lo notaremos más o menos. Si ya contamos con un diferencial bajo, notaremos más la caída del euribor frente a los que partan con una hipoteca cuyo diferencial sea más elevado.

Por ejemplo, para un préstamo a 20 años a euribor + 2%, el ahorro anual sería de 252 euros (21 euros al mes).

3.- Mucho cuidado con crear falsas expectativas a todos aquellos que vayan a hipotecarse. Esta situación es algo puntual (y excepcional). En cualquier momento, los tipos de interés pueden comenzar a subir y se «dará la vuelta a la tortilla».

Como ya hemos comentado en algún post anterior, debemos tener muy claro cuál es nuestro nivel de endeudamiento -hasta dónde nos podemos endeudar-, y no hacerlo al límite, por encima de nuestras posibilidades.

Calculemos como nivel máximo de endeudamiento un 30% sobre nuestros ingresos e intentemos no sobrepasarnos para evitar disgustos en el futuro.

Una semana más, os demostramos que no todo es de color rosa, y que en este caso, «vale más prevenir que curar«.

Como ya sabéis, no dudéis en consultarnos vuestras dudas contactando con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es. Estaremos encantados de poder ayudaros.

La semana que viene, «amenazamos» con nuevas historias. Hasta entonces, por favor, sed felices.

 

 

 

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No puedo pagar mi hipoteca

2016-01-24, Marian López


Durante la crisis, un elevado porcentaje de las hipotecas firmadas en los «años de bonanza» han pasado a ser un problema no sólo para los bancos, sino también para los hipotecados.

En los años 2005 a 2008, se produjo en nuestro país un boom inmobiliario que acabó por desinflarse y ahora pagamos las consecuencias. Todos hacían negocio: constructoras, arquitectos, tasadores, bancos, inmobiliarias.

Se vendían viviendas muchas veces sobrevaloradas, pero se hacía «con alegría«. Entre otras cosas, el artículo 47 de nuestra Constitución- «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada«- se grabó en nuestros cerebros con una «leve» adaptación del texto: «todos podemos tener nuestro pisito en propiedad«. La vía del alquiler, no se contemplaba.

Los bancos nos lo ponían fácil para que accediéramos a un préstamo hipotecario y éramos pocos los que no caíamos en la tentación.

Sin embargo, a partir del 2008 comenzó una crisis económica a nivel mundial de la que aún no nos hemos recuperado. En España esta crisis supuso el fin de la burbuja inmobiliaria, la crisis bancaria del año 2010 y finalmente un aumento del desempleo.

Muchos de los que en la época de las «vacas gordas» compraron una buena vivienda adaptada a sus buenos sueldos, se ven hoy sin trabajo o con sus sueldos reducidos y debiendo afrontar unas cuotas demasiado elevadas para su situación actual.

Ante semejante panorama, siempre es bueno saber cómo actuar y para ello nada mejor que unos consejos.

Qué hacer si no puedes pagar tu hipoteca.

1.- Lo primero que debemos tener claro es que hay que afrontar los problemas lo antes posible. Si por ejemplo vemos que nuestra empresa empieza a tener dificultades, es mejor anticiparse ante la posibilidad de un despido.

Debemos sentarnos a reflexionar y ver de qué manera podremos enfrentarnos a nuestros gastos en caso de una hipotética bajada de sueldo o el despido.

Es en ese momento, y no después, cuando debemos comenzar a tomar medidas como disminuir nuestros gastos o estudiar otras fuentes de ingresos.

2.- Dar la cara. Una vez que ya hemos previsto que podemos tener problemas, lo más importante es no esconderse y dar la cara. Tenéis que ir a vuestro banco a hablar con el director y plantearle vuestra situación.

Es bueno que la persona del banco con la que habléis ponga cara a la hipoteca que seguramente entrará en mora. Sobretodo debemos dejar claro que nuestra intención en todo momento es continuar pagando nuestra deuda, pero que por los motivos expuestos, en estos momentos nos resulta difícil afrontar la cuota actual.

3.- Comprobar si nuestro préstamo hipotecario tiene seguro de protección de pagos. Cuando firmas un préstamo hipotecario, normalmente vienen aparejados los seguros de vida y de hogar, aunque a veces se incluyen también seguros cuyo objetivo es el de bonificar las condiciones de la hipoteca.

Uno de estos seguros es el de protección de pagos, aunque también en el seguro de vida puede aparecer esa cobertura. Mirad bien vuestro contrato para comprobar si existe y cuáles son las condiciones.

El seguro de protección de pagos puede cubrir las cuotas durante un determinado período de tiempo, que suele ser un año.

4.- Negociar con el banco. Llegado el momento, debemos ser capaces de acudir a nuestro banco en busca de soluciones.

¿Qué opciones tenemos si no podemos pagar la hipoteca?.

  • Ampliar el plazo de devolución. Si la hipoteca está firmada a un plazo de 35-40 años, el banco no accederá a esta opción. En caso de que se pueda, ampliar el plazo de devolución supone una rebaja sustancial de la cuota mensual (hasta un 25%). El proceso por el que se renegocia el préstamo hipotecario se llama novación. Recalcar que al ampliar el plazo, se generarán más intereses a los que hacer frente.
  • Negociar un período de carencia de capital. Lo que se negocia con el banco es poder pagar sólo intereses durante un tiempo sin amortizar deuda. En este caso, las cuotas pueden reducirse hasta un 50%. Con este sistema, el capital se va acumulando y en el momento en que podamos, volvemos a pagar capital como antes. Es una solución para evitar la ejecución hipotecaria.
  • Dación en pago. Es la última de las opciones contempladas y la menos deseable. Consiste en que tu banco acepte que le entregues tu vivienda como pago del préstamo hipotecario. Los bancos suelen ser reacios a esta solución. Deben darse una serie de requisitos, como ser deudor de buena fe o haber intentado llegar a un acuerdo con el banco.

Recuerda seguir estás pautas. Si no puedes pagar tu hipoteca:

Intenta reequilibrar tu presupuesto. Reduce gastos y procura buscar otras fuentes de ingresos para poder afrontar tus deudas.

No te escondas y afronta tus problemas. Lo peor que puedes hacer es eludir una situación que está ahí. La deuda va a continuar si no pagas y además te expones a perderlo todo.

Siéntate a negociar con tu banco. Si hay predisposición por parte de ambos interlocutores, siempre se puede llegar a una solución y evitar perder tu casa.

Ya sabéis que en www.garciaslopezasesores.es, encontrarás respuesta a todas tus dudas. Puedes consultarnos sin compromiso y estaremos encantados de atenderte.

Hasta la semana que viene. Que seáis muy felices.

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Fin de cláusulas suelo

2015-11-02, Marian López


Las cláusulas suelo vuelven a estar en boca de todos tras el dictamen de la Comisión Europea defendiendo la retroactividad en las acciones de nulidad de dichas cláusulas.

Hace un par de semanas, la Comisión Europea pidió al Tribunal de Justicia que se reconociera el derecho a indemnizaciones con carácter retroactivo a los consumidores afectados por las cláusulas suelo, contradiciendo al Tribunal Supremo español, que acordó devolver lo cobrado de más sólo desde mayo de 2013.

Esta situación que parece tan «enrevesada» puede afectarnos tanto a nosotros como a los bancos. Vamos a repasar algunos términos para entenderlo mejor.

¿Qué son las cláusulas suelo?.

Se trata una cláusula que aparece en el contrato hipotecario por la que el banco se protege de las bajadas de tipos de interés. En ellas se establece un interés mínimo (de ahí el nombre de «suelo«) que el cliente deberá pagar independientemente de cómo esté el Euribor (índice de referencia de la mayoría de hipotecas).

Pongamos un ejemplo:

Una hipoteca de la que faltan por pagar 150.000 euros y un plazo de 20 años. En su día se firmó por Euribor +1. En septiembre el euribor cerró a 0,154%.

Con una cláusula suelo del 3%, pagamos una cuota de 832 euros al mes. Sin la cláusula suelo, la cuota se reduciría a 700 euros. Por tanto si nos ceñimos al ejemplo, la hipoteca con cláusula suelo nos saldría 132 euros más cara al mes, lo que nos supondrían 1.584 euros más al año. No está nada mal, ¿verdad?.

¿Cuál es la postura de los tribunales españoles respecto a las cláusulas suelo?.

 El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013 declaraba nulas por abusivas las cláusulas suelo de BBVA, Abanca y Cajamar condenando a las entidades a eliminarlas y abstenerse de utilizarlas en sus próximos contratos de préstamo hipotecario.

Posteriormente, el 25 de marzo de 2015, el Tribunal Supremo emitió otra sentencia al respecto en la que se especifica textualmente que «procederá la restitución al prestatario-quién firmó la hipoteca-,de los intereses que hubiese pagado en aplicación de la cláusula suelo a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013«.

Lo dicho anteriormente quiere decir que el Tribunal solicita a los bancos que le devuelvan a sus clientes los intereses cobrados de más por la aplicación de las cláusulas suelo, y lo hagan con efecto retroactivo desde mayo de 2013.

¿Qué ha dicho la Comisión Europea?. ¿Solicita la devolución de todo el dinero de las cláusulas suelo?.

Pues la respuesta es que no. La Comisión Europea en su dictamen dice que si un tribunal declara nula una cláusula suelo (por ser abusiva o poco clara), debería aplicarse la retroactividad de la misma desde la firma de la hipoteca.

Es decir, el banco debería devolver a sus clientes todo lo cobrado de más por cláusulas declaras nulas desde el principio y no sólo desde mayo de 2013, como dice el Tribunal Supremo español.

¿Se contradicen el Tribunal Supremo Español y la Comisión Europea?.

Efectivamente. Mientras la Comisión Europea aboga por la retroactividad de las cláusulas suelo declaradas nulas al momento de la firma del contrato (el banco tendría que devolver al cliente todo lo cobrado de más desde el principio), el Tribunal Supremo Español defiende también su efecto retroactivo, pero sólo desde que se dictó la sentencia del 9 de mayo de 2013.

Es decir, siguiendo al Alto Tribunal español, los bancos sólo tendrían que devolver a sus clientes lo cobrado de más por las cláusulas suelo desde mayo de 2013, lo cual no afecta a lo que se les haya cobrado de más con anterioridad a la fecha señalada.

¿Esto se aplicará a todas las cláusulas suelo?.

Pues no. Sólo se aplicará a aquellas que han sido declaradas nulas por sentencia firme, caso por caso. Existen bancos que mantienen sus cláusulas suelo por entender que son los suficientemente lícitas y «transparentes«. Es el caso de Banco Sabadell.

Ante esta situación, ¿cuál es la postura de los bancos?.

Está claro que los bancos defenderán sus propios intereses. Una retroactividad absoluta de las cláusulas suelo, pondría en aprietos a las entidades bancarias, ya que para ellas supondría un importante desembolso de dinero.

De aplicarse la retroactividad tal como propone la Comisión Europea (sin limitaciones), el sistema financiero español podría verse bastante afectado.

Los bancos están intentando llegar a un acuerdo con el Gobierno para eliminar voluntariamente las cláusulas suelo de ahora en adelante sin retroactividad. De hecho son las misma entidades quienes ofrecen a sus clientes quitarles dichas cláusulas.

¿Qué opciones tengo para negociar o reclamar mi cláusula suelo?.

1.- Negociación individual. Para evitar la vía judicial, los bancos están sentándose con sus clientes a negociar las cláusulas suelo de cada hipoteca.

Pero, ¡cuidado!. Ya os advierto que si tenéis una cláusula suelo y vuestro banco decide quitárosla, no será gratis. A cambio os exigirá probablemente una mayor vinculación, como contratar depósitos, seguros, planes de pensiones, etc.

El banco también os puede proponer modificar las condiciones de vuestra hipoteca por ejemplo, cambiando el tipo de interés de variable a fijo.

2.- Reclamaciones. Si el banco donde tenéis la hipoteca no quiere negociar por considerar que sus cláusulas suelo son totalmente transparentes a nivel informativo, podéis presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad mediante un escrito.

Vuestra queja deberá basarse en la falta de transparencia, si existe suelo pero no techo o si la diferencia entre ambos es muy grande. No olvidéis quedaros con una copia sellada por el banco de este escrito.

La respuesta suele tardar unos dos meses. En caso de no estar conforme, puedes elevar la queja ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Su resolución puede presionar al banco, pero en ningún caso es vinculante.

3.- Vía judicial. Si las opciones mencionadas no dan resultado, en última instancia se puede acudir a los tribunales. En los últimos años, un buen número de sentencias han obligado a los bancos a suprimir las cláusulas suelo.

¿Estaremos ante el fin de las cláusulas suelo?. Ya existen entidades que no las aplican en sus contratos pero, ¿qué ocurre con todos los clientes que tienen este tipo de cláusulas?.

Los clientes que tengan hipoteca con cláusulas suelo, pueden negociarla o reclamarla siguiendo las pautas que he indicado en líneas anteriores.

En todo caso, dudo que el Tribunal de la Unión Europea dicte alguna sentencia al respecto que satisfaga a ambas partes. Si finalmente se aplicase la retroactividad a la firma del contrato, la frase de «la banca siempre gana» perdería su sentido, ya que los bancos deberían desembolsar cantidades importantes de dinero.

Si necesitáis más información acerca de las cláusulas suelo, no dudéis en contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es Estaremos encantados de poder ayudaros.

Os deseo una feliz semana.

 

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Gavel and house model isolated on a white background.

2015-09-28, Marian López


Me he dado cuenta de que en los últimos cinco años no me he comprado ningún «modelito» para ir de boda. Y es que estoy en esa edad en la que nuestros amigos ya no se casan, se divorcian y eso es algo que raras veces se celebra con una fiesta.

El caso es que ,desgraciadamente, algunos de nuestros clientes más recientes son precisamente amigos que están pasando por ese trance muchas veces agónico en el que se convierte el hecho de divorciarse.

Vamos a dejar a un lado el tema de los hijos, ya que es sumamente delicado para centrarnos en algo que también afecta a la ya ex-pareja y que causa más de un quebradero de cabeza: la hipoteca.

En el 2014 -según datos de la Sección Estadística del Consejo General del Poder General-, se registraron 126.400 demandas de divorcio que suponen un incremento del 7,2% respecto del 2013. De estas demandas 75.795 fueron de mutuo acuerdo.

Aún así, un divorcio conlleva no pocos problemas y uno de ellos es, como hemos señalado anteriormente qué ocurre con la hipoteca.

¿Qué opciones tienen aquellos que se ven afectados por esta situación?

1.- Venta del inmueble a un tercero. En este caso, tendrían que ponerse de acuerdo ambas partes para poner a la venta el inmueble y una vez ejecutada la misma, proceder al reparto del dinero. Esta opción parece bastante complicada cuando no existe mutuo acuerdo.

2.- Venta del inmueble a uno de los ex-cónyuges. A veces uno de los implicados decide comprar el inmueble al otro, pagándole la parte que le corresponda. Otra opción que también requiere consenso por ambas partes.

3.- Extinción del condominio. Parece la opción más acertada en este caso, además cuenta con unas ventajas fiscales que analizaremos más tarde.

¿Qué es la extinción de condominio?. Antes de responder a esta pregunta, debemos saber qué es el condominio. En Derecho Civil se define como la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas.

Por tanto, la extinción del condominio consiste en la disolución de la propiedad del bien común. En este caso, el bien sería la vivienda adquirida generalmente por ambos cónyuges al 50%.

Es una operación en la que uno de los dos propietarios cede su parte de la propiedad de la vivienda a la otra parte. Lo normal es que la parte que se queda con la vivienda compense económicamente a la otra (aunque no siempre es así).

Con la extinción del condominio se quita a uno de los dos en su condición de cotitular del inmueble. Para formalizar esta nueva situación es necesario acudir al Registro de la Propiedad e inscribir al nuevo y único titular. Tras esta inscripción, el registro se modificará y en lugar de aparecer dos titulares, sólo constará uno.

¿Es mejor extinguir el condominio o realizar una compraventa de la vivienda?.

Pues aquí es donde debemos hablar de las ventajas fiscales de la extinción del condominio. Y es que la citada extinción de esta figura jurídica reporta un mayor ahorro fiscal que si se decidiese vender la vivienda.

Mientras que con la compraventa hay que afrontar un impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) entre el 6% y 8%, con la extinción del condominio se pagaría un impuesto del 1% o 1,5% del valor de la vivienda dependiendo de la Comunidad Autónoma, en concepto de Impuesto por Actos Jurídicos Documentados (AJD).

A estos impuestos habría que sumar los gastos del notario, pero pese a ello la extinción de condominio conlleva un importante ahorro fiscal respecto a la compraventa.

Recopilemos. Los pasos a seguir para ceder tanto la vivienda como el préstamo hipotecario son:

  • Primero, se debe solicitar la extinción del condominio en el convenio regulador en el que se detalla la adjudicación de la propiedad de la vivienda a la ex pareja.
  • Segundo, hay que inscribir al extinción del condominio en el Registro de la Propiedad.
  • Tercero y último, acudir al banco donde tengáis contratada la hipoteca con la nueva inscripción de la propiedad para realizar el cambio de titularidad del préstamo hipotecario.

Nos detendremos en este último punto: el cambio de titularidad del préstamo hipotecario, la llamada novación de hipoteca.

Con la extinción del condominio se produce que uno de los propietarios de la vivienda deja de serlo, pero ¡ojo! porque aunque en el Registro de la Propiedad, el inmueble esté registrado a nombre de un solo titular, en el préstamo hipotecario del banco seguiréis figurando los dos titulares.

Esto implica que en el caso de que no se pague la hipoteca, aunque uno de los dos ya no sea propietario de la vivienda, tendrá que responder ante el impago de la otra parte.

Por tanto si lo que deseamos realmente es dejar de ser titular de la hipoteca, se tiene que proceder a la novación de la misma, lo que significa cambiar el titular del préstamo hipotecario.

Aquí es donde nos podemos topar con un problema: los bancos no están obligados a quitar del préstamo a uno de los deudores. Sólo lo harán si les interesa desde el punto de vista de su negocio.

Y es que los bancos no están dispuestos a prescindir de un deudor «porque sí«, ya que se produciría la salida de una de las garantías que tienen para el cumplimiento del pago de la deuda.

Las entidades bancarias para aceptar esa novación podrán optar por:

– Pedir que se añada un nuevo titular en el préstamo en sustitución del anterior.

– Incrementar el tipo de interés pactado en el primer préstamo.

– Incluir un nuevo aval.

Es importante que antes de nada os cercioréis de que el banco aceptará los cambios en la hipoteca.

Con cierta frecuencia se da el caso de que el nuevo titular no puede afrontar por si solo el pago de la hipoteca (recordad que el endeudamiento máximo permitido por el banco es del 30% de los ingresos) y se encuentra ante la situación de que en el Registro de la Propiedad consta como propietario de la vivienda al 100%, pero sin embargo el banco no acepta la novación.

En definitiva, es mucho más fácil separarse que desvincularse de una deuda común con el banco.

Si necesitáis más información al respecto, siempre podéis acudir a nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

Os deseo una feliz semana. Volveremos con nuevos contenidos que no os podéis perder.

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hipoteca

2015-05-03, Marian López


Los mileuristas somos cada día un grupo más numeroso. Son muchos los trabajos que te compensan con apenas mil euros las horas de esfuerzo.

Pero a pesar de ese “pequeño handicap”, también tenemos nuestras necesidades y nuestras ilusiones. ¿Quién no piensa en comprarse alguna vez su propia vivienda?. Es precisamente en ese momento cuando nos damos cuenta de que ser mileurista y comprarte una casa, no parece compatible.

Bueno, pues vamos a intentar ser optimistas y ver la botella medio llena. Aún tenemos opciones si queremos comprarnos un piso. Eso sí, con unas cuantas condiciones:

Primera condición: precio. A través de los comparadores de hipotecas deduciremos el precio de la casa que podemos permitirnos con nuestro sueldo. Serán viviendas que estén entre los 150.000 y los 200.000 euros.

Segunda condición: ingresos. Con nuestros ingresos, únicamente podremos comprar vivienda si lo hacemos en pareja. Los bancos actualmente sólo conceden hipotecas a quienes justifiquen unos ingresos anuales de 2.000 euros o más.

Tercera condición: endeudamiento. El banco no va a permitir que te endeudes más de un 30%-35% del total de tus ingresos. Se supone que el resto (70-65%), lo necesitas para vivir. Cubrir necesidades como la comida, los gastos de casa, mantenimiento de coche, gastos de teléfono, etc, etc.

Cuarta condición: financiación bancaria. Cuando acudas a solicitar una hipoteca, el banco sólo te financia el 80% del valor de tasación o el de compraventa del piso (el menor de los dos).

¿Eso qué implica?. Pues sencillamente que tu pareja y tú, debéis aportar el 20% restante y un poco más ya que los gastos de compraventa e hipoteca corren de vuestra parte (suponen otro 10% más).

Resumiendo: el banco financia un 80% y vosotros tenéis que aportar el 30% restante hasta cubrir la totalidad de gastos (20% préstamo hipotecario +10% gastos).

Por tanto, a la hora de compraros una casa, deberíais tener algún dinerillo ahorrado. Eso para empezar…

Si no disponéis de ahorro, siempre podéis optar por comprar un piso de los que tienen en venta los propios bancos. En ese caso, el mismo banco os podría financiar hasta el 100%.

Quinta condición: límites del banco.

1.- Plazo al que se concede el préstamo hipotecario. Son pocas las entidades que ofrecen hipotecas a más de 30 años. Eso debes tenerlo en cuenta cuando vayas a solicitar la tuya.

Normalmente a los 75 años como máximo, deberías tenerlo todo pagado. El cálculo es sencillo: si tienes 40 y pides hipoteca a 30 años, pues aún estás a tiempo. También se puede solicitar una hipoteca a los 50 años, pero entonces se acortará el plazo a devolver el dinero, lo que conlleva un aumento de la cuota mensual.

2.- La cuota mensual. Como ya he dicho anteriormente, el recibo a pagar cada mes, no debe superar el 30%-35% de vuestros ingresos. En caso de pareja de mileuristas, la cuota máxima a pagar sería de unos 700 euros al mes.

3.- Revisión del Euribor. La mayoría de las hipotecas van referenciadas a este índice. Si veis la publicidad en la tele o en los propios bancos, se habla de Euribor + un diferencial (que puede ser fijo o variable). Por ejemplo: Euribor + 1,70%. Ahora, el Euribor está en niveles muy bajos (este mes al 0,21%).

Una hipoteca al 1,70% + Euribor (0,21%), os sale a un tipo de interés del 1,91%, realmente barata. Pero deberíais calcular cuánto pagaríais si el euribor subiese por ejemplo al 3%. Así sabríais si seríais capaces de afrontar el pago de una cuota más alta.

Teniendo presentes estas condiciones, vamos a mirar qué opciones tendríamos para solicitar un préstamo hipotecario siendo mileuristas, y lo vamos a hacer con un ejemplo.

Tomamos como referencia una de las hipotecas más baratas del mercado en estos momentos: la HIPOTECA NARANJA de ING (Euribor + 1,49% TAE).

Supongamos que el mayor de los solicitantes del préstamo tiene 35 años, sin ningún tipo de deuda pendiente, y que entre los dos solicitantes sumáis unos ingresos mensuales de 2.000 euros (1.000 euros al mes por persona).

Con la Hipoteca Naranja de ING, os podríais permitir pedir un importe máximo de 222.757 euros, a pagar en un plazo de 40 años (otra ventaja de esta hipoteca es el plazo), con una cuota mensual que ascendería a 640,15 euros al mes.

Así podríamos comprar una casa de 200.000 euros solicitando una hipoteca de 160.000 euros. Existen multitud de simuladores de hipotecas on line donde podéis hacer este cálculo.

Un consejo: no ajustéis a tope el precio de la casa al préstamo hipotecario. Debéis tener en cuenta que, como he comentado en líneas anteriores, hay un 30% de gastos (estos los tenéis que aportar vosotros).

Además, estos préstamos para compra de vivienda, llevan aparejados seguros de vida y de hogar que deberemos pagar.

Otra cosa muy importante a tener en cuenta: el préstamo hipotecario se suele hacer a muy largo plazo. Durante todos esos años, pueden ocurrir mil cosas: que aumente la familia, cambios laborales (a veces para bien, pero otras no). Todas esas circunstancias afectarán a nuestra economía doméstica, y por tanto a nuestra capacidad de afrontar la deuda.

Al tratarse de un plazo tan elevado, también hay que pensar que la economía de nuestro país puede pasar por muchas fases. Ahora vivimos un «momento dulce» en el que pedir una hipoteca nos sale barato. Pero por ejemplo, en el año 2.000, el Euribor llegó a estar por encima del 3%, lo que la encarecería bastante.

Soy consciente de que son muchas las cosas en las que debemos pensar, pero una hipoteca a la mayoría de nosotros, «nos tiene atados» para toda la vida. Es mejor comprar un piso más económico (aunque tengamos que hacer alguna reforma) que «tirarnos a la piscina» y comprar el más caro que podamos permitirnos.

Si algún día ganamos muchísimo dinero o nos toca la lotería, siempre podemos vender o incluso alquilar nuestra primera vivienda. Los seres humanos tenemos ese toque de nostalgia que nos conduce a conservar todo aquello que nos trae buenos recuerdos.

Ya sabéis que podéis hacer consultas contactando conmigo vía mail en la siguiente dirección: marian@garciaslopezasesores.es

Diccionario financiero:

  • Euribor: es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que los bancos se ofrecen a prestar el dinero a otros bancos.
  • TAE (Tasa Anual Equivalente): en nuestro caso, indica el coste de un producto financiero (la hipoteca). En la TAE se incluyen el tipo de interés, los gastos y las comisiones que nos cobra el banco.
  • Tipo de interés fijo: el interés se calcula aplicando un tipo único o estable que dura todo el tiempo que dura el préstamo (no se modifica).
  • Tipo de interés variable: va cambiando a lo largo de la vida del préstamo. Se aplica en cada periodo de tiempo (por ejemplo, se revisa cada año), consta de dos cifras y es el resultado de la suma de ambos: un índice (en nuestro caso el euribor) y un porcentaje.