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19 Jul HIPOTECAS A TIPO FIJO, ¡QUÉ GRAN IDEA!

2015-07-20, Marian López

Los bancos siguen con sus guerras particulares, pero esta vez han cambiado de escenario: la guerra por el pasivo (depósitos a plazo fijo) se ha sustituido por «la guerra de las hipotecas«.

Hasta no hace mucho tiempo, todas las entidades luchaban por ver quién ofrecía el tipo de interés más elevado a los clientes con depósitos a plazo. Así en el 2008, los depósitos a un año se remuneraban con tipos de hasta el 5%. Actualmente uno de los bancos que mejor remunera el dinero a plazo es el Banco Mediolanum con su depósito al 1,30% a doce meses.

Ahora las entidades bancarias están centradas en lo que ellos denominan «activo«, es decir, los préstamos, y por encima de todos ellos el que más «movimiento» está generando es el de las hipotecas.

Si piensas comprarte un piso, estás de suerte porque ahora puedes encontrar ofertas para tu préstamo bastante interesantes.

En España, el 90% de las hipotecas contratadas están referenciadas al Euribor. Actualmente este índice se encuentra a niveles muy bajos (cerró junio al 0,163%), lo que produce que los préstamos hipotecarios también se abaraten.

Pero, ¿qué es el euribor?.

Para todos aquellos que no lo sabéis, el Euribor es el acrónimo de «Euro Interbank Offered Rate«. Se trata del tipo de interés que paga un banco cuando otro le presta dinero. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan el dinero.

Así se puede hablar de euribor a una semana, un mes o un año. Precisamente el euribor a un año es el que se utiliza como referencia para las hipotecas.

Este índice sólo se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona.

Una vez aclarado en lo que consiste el euribor, volvamos a retomar nuestro tema. Los bancos aprovechando esa bajada del índice, se dedicaron a lanzar ofertas de hipotecas con interés variable. Ahora ofrecen tipos de interés bajos referenciados a un euribor en niveles mínimos.

Por ejemplo, Bankinter tiene como «producto estrella» su hipoteca a euribor +1,50% y Banco Santander le ha «tomado la delantera» con otra hipoteca a euribor + 1,25%.

Pero ¿os habéis fijado bien en la publicidad de estos préstamos?. Hay algún asterisco junto al que en letra bastante pequeña, se indica que en realidad estos tipos se aplicarán sólo durante el primer año. A partir de ahí, se revisarán y si suben, la hipoteca también se encarecerá.

Y es en este punto cuando cabe hacerse la pregunta: ¿me conviene más una hipoteca a interés variable o a tipo fijo?.

Como ya he indicado en líneas anteriores, el euribor está viviendo un momento muy dulce pero ¿qué ocurriría si comenzase a subir?. En 2008 los tipos de interés subieron y en julio de ese mismo año, el euribor alcanzó el 5,393%. El nivel más alto de la historia.

¿A qué a estos niveles ya no os parece tan atractiva la hipoteca con interés variable?. Ese año (2008), se sucedieron una serie de acontecimientos que fueron los responsables de la subida de tipos. No tiene por qué repetirse, pero bastaría con que el euribor alcanzase el 3% para que estas hipotecas «perdiesen fuelle«. Algo no descartable, dado el largo plazo del préstamo (30 años).

Sin embargo, pese a que en otros países son mayoritarias, en España las hipotecas a tipo fijo sólo representan un 7,5% de las firmadas (según datos del Instituto Nacional de Estadística de abril de 2015).

¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?.

Aquella en la que durante toda su vida no varía el interés y por tanto, las cuotas a pagar se mantienen constantes.

Tradicionalmente se ha considerado que resultaban más caras que las de interés variable, ya que los tipos que aplican las hipotecas de interés fijo son más elevados. Además, los titulares de las mismas no podrán beneficiarse de las bajadas de tipos. Un punto positivo sería que tampoco les afectarían posibles subidas.

Veamos las diferencias entre los dos tipos de hipotecas que nos ayudarán a esclarecer nuestras dudas.

Diferencias entre hipotecas a interés fijo e hipotecas a interés variable:

1.-Tipos aplicables:

• Hipotecas interés fijo: el tipo no varía durante toda la vida del préstamo.
• Hipotecas interés variable: se revisa el tipo aplicable anualmente.

2.- Plazo de amortización:

• Hipotecas interés fijo: el plazo máximo suelen ser 20 años (aunque hay algún préstamo que se concede incluso a 30).
• Hipotecas interés variable: 30 años (hay préstamos a 40).

3.- Requisitos:

Suelen ser comunes para ambas:

• Ingresos periódicos justificados (en el caso de hipotecas a tipo fijo, se exigen ingresos algo más elevados).
• Estabilidad económica.
• Que el nivel de endeudamiento (hipoteca incluida) no supere el 30% de los ingresos.
• Aportación mínima del 20% del valor de compraventa de la vivienda.
• Vinculación del cliente al Banco (cuanta más vinculación, mejores serán las condiciones de tu hipoteca): domiciliación de nómina, de recibos, seguros de vida y hogar.

Otra pista más que puede ayudarnos a decidirnos por una u otra es la oferta actual.

Ya hemos visto que entre las hipotecas a interés variable más baratas se encuentran las de Banco Santander a euribor + 1,25% y la de Bankinter a euribor + 1,50.

Respecto a las hipotecas a interés fijo, las más económicas son de nuevo la hipoteca a tipo fijo de Bankinter (del 2,05% a 10 años hasta el 2,75% a 20) y la Hipoteca Fija Premium de Banco Sabadell al 2,90%.

Las hipotecas a interés fijo últimamente nos están ofreciendo unos tipos que merecen la pena, pero ¡ojo! porque también existen tres peligros que debemos conocer:

1. Más comisiones. Frente a comisiones de apertura cero en muchas hipotecas a interés variable, las hipotecas a interés fijo suelen tener comisión (por ejemplo, Bankinter cobra un 1%).
2. Subrogación más cara. Si un día queremos cambiar nuestra hipoteca a otro banco, además de la comisión de subrogación, nos podemos encontrar con una comisión específica de las hipotecas a tipo fijo: la comisión por compensación de riesgo de tipo de interés (Bankinter cobra un 2,5%). Esta comisión puede encarecer mucho la operación.
3. Plazos más cortos. En las hipotecas a tipo fijo el plazo máximo suele ser de 20 años frente a los 30 de las de tipo variable.

En definitiva, antes de lanzarnos a contratar una hipoteca a tipo fijo pensando que pagaremos menos que con una variable, tenemos que comprobar que plazo, comisiones y vinculación no difieran mucho de los de la hipoteca fija de la misma entidad.

De lo contrario, debemos preguntar al banco cuánto dinero nos va a suponer el pago de esas comisiones, las vinculaciones al mes que necesitamos para mantener ese precio y sumarlas a la cuota. Esa será la única manera de hacer una comparativa real entre las dos opciones: hipoteca fija o hipoteca variable.

Si necesitáis hacer alguna consulta al respecto, podéis contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

Que tengáis una feliz semana.