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18 Oct

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Hipoteca-Inversa-

2015-10-19, Marian López

La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo hipotecario dirigida a mayores de 65 años y personas dependientes. Convierte en dinero el valor patrimonial de la vivienda, sin que la persona pierda la titularidad de la misma.

En concreto, la Ley 41/2007 de 7 de diciembre define la hipoteca inversa como “préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por el porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución”.

Así definido puede parecer un poco complejo, pero vamos a tratar de explicarlo de manera sencilla para que todos podamos entenderlo.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la hipoteca inversa no es un producto “apto para todos los públicos”. Como hemos comentado en líneas anteriores, va dirigida al colectivo de mayores de 65 años o aquellas personas dependientes que sean además propietarios de una vivienda.

Por tanto, ¿quién puede acceder a una hipoteca inversa?:

  • Personas mayores de 65 años.
  • Personas dependientes o con un grado de discapacidad reconocido igual a superior al 33%.
  • En ambos casos, dichas personas deben ser propietarios de una vivienda.

La hipoteca inversa puede ser la solución a la falta de ingresos de los jubilados.

Se prevé que en el 2050, tres de cada diez españoles, tendrán más de 65 años. Vista la situación de las “arcas del Estado”, se hace difícil pensar que todas esas personas disfrutarán de una pensión pública.

Ante este desalentador panorama, somos muchos los que hemos optado por contratar un plan de pensiones privado, “por lo que pueda pasar”.

Pero ¿qué ocurre con los jubilados que no fueron precavidos en su momento y ahora apenas pueden vivir con su pensión?. Si tienen una vivienda en propiedad, la solución  a sus problemas puede ser la formalización de una hipoteca inversa.

Este producto nació en el año 2011 y se trata de un préstamo hipotecario que funciona al revés del resto de préstamos (de ahí el nombre de “inversa”): en este caso, es el banco quien te paga una renta mensual, a cambio de que utilices tu vivienda como garantía.

La ventaja de este tipo de hipotecas, es que permite al propietario seguir haciendo uso de su vivienda (incluso puede alquilarla) hasta su fallecimiento, ya que en ningún momento pierde la propiedad de su casa.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?.

Ya hemos dicho que se trata de un préstamo que se hace al propietario, con la vivienda como garantía. En vez de pagar una cuota mensual al banco (como en una hipoteca convencional), en el caso de la hipoteca inversa, se hace al revés.

En este caso, es el banco quien va prestando una cuota mensual al propietario de la vivienda durante un plazo determinado de tiempo (normalmente este tipo de hipotecas se constituyen a un plazo de entre 10 y 20 años) y a un tipo de interés fijo.

El importe de la renta a percibir, dependerá de varios factores:

  • Edad: a más años, más dinero, ya que la entidad prevé que tendrá que abonar la cantidad durante menos tiempo. De ahí que el perfil ideal sean los mayores de 65 años.
  • Sexo: las mujeres con una esperanza de vida mayor que la de los hombres, cobramos menos.
  • El valor de tasación de la vivienda: cuánto más alta sea la tasación, mayor será la cantidad a percibir.
  • La elección que se haga entre recibir la renta por un período determinado o de forma vitalicia.

La entidad que concede una hipoteca inversa no podrá en ningún caso, exigir la devolución de la deuda acumulada hasta que no fallezca su titular o el último de los beneficiarios.

¿Qué ocurre con los herederos cuando fallece el titular del préstamo?.

Al fallecimiento del titular, sus herederos heredan tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con el banco (recordemos que legalmente, las deudas se heredan).

Así pues, los herederos tendrán dos opciones:

1.- Quedarse con la vivienda. En este caso deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de dinero suficiente para ello, pueden constituir una hipoteca “normal” sobre la vivienda, por el importe de la deuda.

2.- Vender la vivienda. El importe de la venta se utilizará para saldar la deuda con el banco. Si la cantidad obtenida por la venta no resultara suficiente, la entidad podría instar a la venta de otros bienes de la herencia, a fin de liquidar la deuda.

Ventajas fiscales de la hipoteca inversa.

Este producto tiene ciertas ventajas fiscales. La persona mayor no tiene que pagar impuestos sobre las cuotas mensuales que vaya recibiendo. Como se trata de un préstamo, los ingresos mensuales no tributan en el IRPF.

Además el importe de las cuotas ya pagadas, se deduce del valor del valor de la vivienda en el Impuesto de Patrimonio y Sucesiones.

Pero como todo, también en la hipoteca inversa hay un “lado oscuro”. Y ¿cuál es el inconveniente de la hipoteca inversa?.

Pues el gran inconveniente de este producto es que no se trata de una renta vitalicia. Ello supone que en caso de que la persona mayor sobreviva al finalizar el plazo del préstamo (por ejemplo si se hizo a 10 años), dejará de recibir las cuotas mensuales y además deberá devolver el dinero que se le ha prestado hasta el momento.

Si esta persona no tiene otros recursos, tendrá que vender la casa para pagar la deuda, o de lo contrario, dicha vivienda pasará a ser propiedad del banco.

Para prevenir esta situación tan “embarazosa”, recomendamos que junto a la hipoteca inversa, se contrate un seguro de renta vitalicia. La mayoría de entidades que disponen de este producto, lo ofrecen a sus clientes en estos casos.

Con este seguro, en caso de que la persona mayor sobreviva al plazo estipulado en el préstamo, podrá seguir cobrando la cuota mensual mientras viva. En caso de que falleciera antes de que acabe el período, los herederos cobrarían la parte proporcional de la prima que se pagó por el seguro.

El coste de este seguro de renta vitalicia, encarece el producto. Habrá que añadirlo a la comisión de apertura del préstamo, gastos de notaría, tasación etc. El conjunto de estos costes puede llegar a casi un 10% del valor de tasación de la vivienda. Habrá que valorar si las cuotas mensuales a percibir compensan este gasto.

Un último consejo: a la hora de contratar una hipoteca inversa, es muy recomendable que todos los herederos estén conformes, ya que les afecta directamente. De esta manera, se pueden evitar futuros conflictos familiares.

Ahora que ya conocéis un poco en qué consiste este mecanismo de la hipoteca inversa, si necesitáis más información, no dudéis en contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

La semana que viene, volveremos con nuevos contenidos. Hasta entonces, que seáis muy felices.

03 May

Posted at 21:21h in Blog Marian
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hipoteca

2015-05-03, Marian López

Los mileuristas somos cada día un grupo más numeroso. Son muchos los trabajos que te compensan con apenas mil euros las horas de esfuerzo.

Pero a pesar de ese “pequeño handicap”, también tenemos nuestras necesidades y nuestras ilusiones. ¿Quién no piensa en comprarse alguna vez su propia vivienda?. Es precisamente en ese momento cuando nos damos cuenta de que ser mileurista y comprarte una casa, no parece compatible.

Bueno, pues vamos a intentar ser optimistas y ver la botella medio llena. Aún tenemos opciones si queremos comprarnos un piso. Eso sí, con unas cuantas condiciones:

Primera condición: precio. A través de los comparadores de hipotecas deduciremos el precio de la casa que podemos permitirnos con nuestro sueldo. Serán viviendas que estén entre los 150.000 y los 200.000 euros.

Segunda condición: ingresos. Con nuestros ingresos, únicamente podremos comprar vivienda si lo hacemos en pareja. Los bancos actualmente sólo conceden hipotecas a quienes justifiquen unos ingresos anuales de 2.000 euros o más.

Tercera condición: endeudamiento. El banco no va a permitir que te endeudes más de un 30%-35% del total de tus ingresos. Se supone que el resto (70-65%), lo necesitas para vivir. Cubrir necesidades como la comida, los gastos de casa, mantenimiento de coche, gastos de teléfono, etc, etc.

Cuarta condición: financiación bancaria. Cuando acudas a solicitar una hipoteca, el banco sólo te financia el 80% del valor de tasación o el de compraventa del piso (el menor de los dos).

¿Eso qué implica?. Pues sencillamente que tu pareja y tú, debéis aportar el 20% restante y un poco más ya que los gastos de compraventa e hipoteca corren de vuestra parte (suponen otro 10% más).

Resumiendo: el banco financia un 80% y vosotros tenéis que aportar el 30% restante hasta cubrir la totalidad de gastos (20% préstamo hipotecario +10% gastos).

Por tanto, a la hora de compraros una casa, deberíais tener algún dinerillo ahorrado. Eso para empezar…

Si no disponéis de ahorro, siempre podéis optar por comprar un piso de los que tienen en venta los propios bancos. En ese caso, el mismo banco os podría financiar hasta el 100%.

Quinta condición: límites del banco.

1.- Plazo al que se concede el préstamo hipotecario. Son pocas las entidades que ofrecen hipotecas a más de 30 años. Eso debes tenerlo en cuenta cuando vayas a solicitar la tuya.

Normalmente a los 75 años como máximo, deberías tenerlo todo pagado. El cálculo es sencillo: si tienes 40 y pides hipoteca a 30 años, pues aún estás a tiempo. También se puede solicitar una hipoteca a los 50 años, pero entonces se acortará el plazo a devolver el dinero, lo que conlleva un aumento de la cuota mensual.

2.- La cuota mensual. Como ya he dicho anteriormente, el recibo a pagar cada mes, no debe superar el 30%-35% de vuestros ingresos. En caso de pareja de mileuristas, la cuota máxima a pagar sería de unos 700 euros al mes.

3.- Revisión del Euribor. La mayoría de las hipotecas van referenciadas a este índice. Si veis la publicidad en la tele o en los propios bancos, se habla de Euribor + un diferencial (que puede ser fijo o variable). Por ejemplo: Euribor + 1,70%. Ahora, el Euribor está en niveles muy bajos (este mes al 0,21%).

Una hipoteca al 1,70% + Euribor (0,21%), os sale a un tipo de interés del 1,91%, realmente barata. Pero deberíais calcular cuánto pagaríais si el euribor subiese por ejemplo al 3%. Así sabríais si seríais capaces de afrontar el pago de una cuota más alta.

Teniendo presentes estas condiciones, vamos a mirar qué opciones tendríamos para solicitar un préstamo hipotecario siendo mileuristas, y lo vamos a hacer con un ejemplo.

Tomamos como referencia una de las hipotecas más baratas del mercado en estos momentos: la HIPOTECA NARANJA de ING (Euribor + 1,49% TAE).

Supongamos que el mayor de los solicitantes del préstamo tiene 35 años, sin ningún tipo de deuda pendiente, y que entre los dos solicitantes sumáis unos ingresos mensuales de 2.000 euros (1.000 euros al mes por persona).

Con la Hipoteca Naranja de ING, os podríais permitir pedir un importe máximo de 222.757 euros, a pagar en un plazo de 40 años (otra ventaja de esta hipoteca es el plazo), con una cuota mensual que ascendería a 640,15 euros al mes.

Así podríamos comprar una casa de 200.000 euros solicitando una hipoteca de 160.000 euros. Existen multitud de simuladores de hipotecas on line donde podéis hacer este cálculo.

Un consejo: no ajustéis a tope el precio de la casa al préstamo hipotecario. Debéis tener en cuenta que, como he comentado en líneas anteriores, hay un 30% de gastos (estos los tenéis que aportar vosotros).

Además, estos préstamos para compra de vivienda, llevan aparejados seguros de vida y de hogar que deberemos pagar.

Otra cosa muy importante a tener en cuenta: el préstamo hipotecario se suele hacer a muy largo plazo. Durante todos esos años, pueden ocurrir mil cosas: que aumente la familia, cambios laborales (a veces para bien, pero otras no). Todas esas circunstancias afectarán a nuestra economía doméstica, y por tanto a nuestra capacidad de afrontar la deuda.

Al tratarse de un plazo tan elevado, también hay que pensar que la economía de nuestro país puede pasar por muchas fases. Ahora vivimos un «momento dulce» en el que pedir una hipoteca nos sale barato. Pero por ejemplo, en el año 2.000, el Euribor llegó a estar por encima del 3%, lo que la encarecería bastante.

Soy consciente de que son muchas las cosas en las que debemos pensar, pero una hipoteca a la mayoría de nosotros, «nos tiene atados» para toda la vida. Es mejor comprar un piso más económico (aunque tengamos que hacer alguna reforma) que «tirarnos a la piscina» y comprar el más caro que podamos permitirnos.

Si algún día ganamos muchísimo dinero o nos toca la lotería, siempre podemos vender o incluso alquilar nuestra primera vivienda. Los seres humanos tenemos ese toque de nostalgia que nos conduce a conservar todo aquello que nos trae buenos recuerdos.

Ya sabéis que podéis hacer consultas contactando conmigo vía mail en la siguiente dirección: marian@garciaslopezasesores.es

Diccionario financiero:

  • Euribor: es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que los bancos se ofrecen a prestar el dinero a otros bancos.
  • TAE (Tasa Anual Equivalente): en nuestro caso, indica el coste de un producto financiero (la hipoteca). En la TAE se incluyen el tipo de interés, los gastos y las comisiones que nos cobra el banco.
  • Tipo de interés fijo: el interés se calcula aplicando un tipo único o estable que dura todo el tiempo que dura el préstamo (no se modifica).
  • Tipo de interés variable: va cambiando a lo largo de la vida del préstamo. Se aplica en cada periodo de tiempo (por ejemplo, se revisa cada año), consta de dos cifras y es el resultado de la suma de ambos: un índice (en nuestro caso el euribor) y un porcentaje.