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2016-11-15, Marian López


Últimamente, las entidades financieras apuestan por las hipotecas con un tipo de interés fijo con el objetivo de infundir “seguridad” y tranquilidad a sus clientes.

En el título de mi post, esta semana he querido parafrasear al gran Shakesperare en su obra “Hamlet”, donde el protagonista dice una frase que forma parte de la historia de la literatura universal: “To be or not to be, that is the question”.

Muchos de mis clientes, a la hora de solicitar un préstamo hipotecario al banco se formulan la “pregunta del millón”: «¿Qué me conviene más, una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?».

Y yo les contesto… Pues depende.

Sé que es una respuesta ambigua, pero realmente hay que analizar bien los «pros» y «contras» de ambas opciones antes de “lanzarse” porque cada producto financiero tiene su público, y las hipotecas no iban a ser menos.

¿En que se diferencian las hipotecas a tipo fijo de las hipotecas a tipo variable?.

Hipotecas a tipo fijo.

1.- Las hipotecas a tipo fijo se desligan de la evolución del euribor (índice de referencia de la mayoría de hipotecas).

En este tipo de hipotecas los clientes se blindan ante las oscilaciones que pueda sufrir el euribor.

Si os habéis fijado, últimamente los bancos no paran de ofrecer hipotecas a tipo fijo, alabando las “bonanzas” de decantarse por esta opción.

Pero ¡ojo!, todo tiene un por qué: el euribor está en negativo desde febrero (la media de noviembre es de -0,070%).

Con unos diferenciales en mínimos, los bancos buscan alternativas para poder arañar margen y mejorar sus ingresos. Precisamente han encontrado en las hipotecas a tipo fijo un respiro para ganar margen.

Por ejemplo, una familia con ingresos estables (hoy en día es casi una “utopía”), sólo con nómina (sin más ingresos adicionales), con capacidad de ahorro limitada y que huye del riesgo, sería una buena candidata para una hipoteca a tipo fijo (siempre y cuando tenga el perfil económico exigido por el banco).

2.- El tipo de interés en las hipotecas a tipo fijo es constante durante toda la vida del préstamo. Sabes la cuota que vas a pagar todos los meses.

3.- A las hipotecas a tipo fijo no les afectan las subidas de tipos de interés (la cuota es constante en el tiempo), aunque tampoco podrán beneficiarse de las bajadas.

4.- La TAE refleja el coste del préstamo a lo largo de toda su duración.

Hipotecas a tipo variable.

Las hipotecas a tipo variable, suponen más del 90% del total de hipotecas solicitadas a los bancos.

Al principio es “más barata” una hipoteca a tipo variable ya que empiezas pagando menos que con una de tipo fijo, las comisiones son más bajas y además el euribor está en mínimos. Sin embargo, si el euribor sube, también lo hará tu cuota.

1.- El tipo de interés variará en función de la evolución de tipos. Puede bajar pero también subir.

Recordad que el interés que pagas en las hipotecas a tipo variable, se compone del euribor (que oscila) y un diferencial fijo. Por ejemplo la “Hipoteca Sin Más” de Bankinter ofrece el euribor + 1,20% (diferencial).

En las hipotecas a tipo variable, cada año se hará una revisión en base al comportamiento del euribor. Puede ser que tu cuota suba o baje.

2.- A diferencia de lo que sucede en las hipotecas a tipo fijo, en las hipotecas a tipo variable no conocerás el coste total hasta que termines de pagar la deuda, ya que cuando la contratamos desconocemos tanto la evolución del euribor como la inflación.

Se suele hacer una estimación aproximada de cuánto pagarás, calculando una TAE teórica con los últimos datos conocidos del índice de referencia, suponiendo que éste se mantenga constante (lo cual no es cierto, ya que el euribor varía).

Con los datos obtenidos, ¿Qué hipoteca me convendría?. ¿A tipo fijo o a tipo variable?.

Ya que la TAE no sirve para comparar préstamos fijos con variables, habrá que buscar otra opción comparativa.

En este caso, utilizaremos las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés, valorando varios escenarios:

Primer escenario: realista. Pese a que el euribor está en negativo, puede que progresivamente regrese a niveles cercanos al 2%.

Si por ejemplo el euribor se mantuviese muy bajo durante los próximos 2 años, sobre un 1% durante los 5 años siguientes y subiera al 2% hasta vencimiento, las hipotecas a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que las de tipo fijo.

Segundo escenario: pesimista. Si los tipos de interés subieran deprisa y a niveles más altos, podrían resultar más interesantes las hipotecas a tipo fijo.

Por tanto quienes seáis más pesimistas sobre la futura evolución de los tipos de interés y si además no queréis asumir la incertidumbre de futuras subidas de tipos, os interesará escoger la opción de hipotecas a tipo fijo.

Un dato importante a tener en cuenta a la hora de decidirse por una u otra hipoteca. En las hipotecas a tipo fijo, se ha incluido una nueva cláusula: la compensación por riesgo de tipo de interés.

En caso de que queráis cambiaros de una hipoteca de tipo fijo a una de tipo variable, la operación os puede salir cara.

Con las hipotecas a tipo fijo, el banco cuenta con una expectativa de ingresos periódicos hasta el vencimiento de la operación. Si cancelas tu préstamo antes del vencimiento y los tipos bajan en ese momento, el banco te podría cobrar hasta un 5% en concepto de “compensación” por el dinero que ellos dejarían de ingresar.

No me cansaré de repetiros hasta la saciedad que leáis la “letra pequeña” de vuestros contratos porque es donde realmente aparecen todas las condiciones que se os aplicarán.

Puedes contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es y te ayudaremos a despejar todas tus dudas.

Me despediré con una pequeña reflexión popular: “Si crees que no le importas a nadie, deja de pagar tu hipoteca”.

La semana que viene volveremos con nuevos temas. Hasta entonces, por favor, sed felices.

 

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Hipotecas fijas o variables

2015-07-20, Marian López


 

Los bancos siguen con sus guerras particulares, pero esta vez han cambiado de escenario: la guerra por el pasivo (depósitos a plazo fijo) se ha sustituido por «la guerra de las hipotecas«.

Hasta no hace mucho tiempo, todas las entidades luchaban por ver quién ofrecía el tipo de interés más elevado a los clientes con depósitos a plazo. Así en el 2008, los depósitos a un año se remuneraban con tipos de hasta el 5%. Actualmente uno de los bancos que mejor remunera el dinero a plazo es el Banco Mediolanum con su depósito al 1,30% a doce meses.

Ahora las entidades bancarias están centradas en lo que ellos denominan «activo«, es decir, los préstamos, y por encima de todos ellos el que más «movimiento» está generando es el de las hipotecas.

Si piensas comprarte un piso, estás de suerte porque ahora puedes encontrar ofertas para tu préstamo bastante interesantes.

En España, el 90% de las hipotecas contratadas están referenciadas al Euribor. Actualmente este índice se encuentra a niveles muy bajos (cerró junio al 0,163%), lo que produce que los préstamos hipotecarios también se abaraten.

Pero, ¿qué es el euribor?.

Para todos aquellos que no lo sabéis, el Euribor es el acrónimo de «Euro Interbank Offered Rate«. Se trata del tipo de interés que paga un banco cuando otro le presta dinero. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan el dinero.

Así se puede hablar de euribor a una semana, un mes o un año. Precisamente el euribor a un año es el que se utiliza como referencia para las hipotecas.

Este índice sólo se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona.

Una vez aclarado en lo que consiste el euribor, volvamos a retomar nuestro tema. Los bancos aprovechando esa bajada del índice, se dedicaron a lanzar ofertas de hipotecas con interés variable. Ahora ofrecen tipos de interés bajos referenciados a un euribor en niveles mínimos.

Por ejemplo, Bankinter tiene como «producto estrella» su hipoteca a euribor +1,50% y Banco Santander le ha «tomado la delantera» con otra hipoteca a euribor + 1,25%.

Pero ¿os habéis fijado bien en la publicidad de estos préstamos?. Hay algún asterisco junto al que en letra bastante pequeña, se indica que en realidad estos tipos se aplicarán sólo durante el primer año. A partir de ahí, se revisarán y si suben, la hipoteca también se encarecerá.

Y es en este punto cuando cabe hacerse la pregunta: ¿me conviene más una hipoteca a interés variable o a tipo fijo?.

Como ya he indicado en líneas anteriores, el euribor está viviendo un momento muy dulce pero ¿qué ocurriría si comenzase a subir?. En 2008 los tipos de interés subieron y en julio de ese mismo año, el euribor alcanzó el 5,393%. El nivel más alto de la historia.

¿A qué a estos niveles ya no os parece tan atractiva la hipoteca con interés variable?. Ese año (2008), se sucedieron una serie de acontecimientos que fueron los responsables de la subida de tipos. No tiene por qué repetirse, pero bastaría con que el euribor alcanzase el 3% para que estas hipotecas «perdiesen fuelle«. Algo no descartable, dado el largo plazo del préstamo (30 años).

Sin embargo, pese a que en otros países son mayoritarias, en España las hipotecas a tipo fijo sólo representan un 7,5% de las firmadas (según datos del Instituto Nacional de Estadística de abril de 2015).

¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?.

Aquella en la que durante toda su vida no varía el interés y por tanto, las cuotas a pagar se mantienen constantes.

Tradicionalmente se ha considerado que resultaban más caras que las de interés variable, ya que los tipos que aplican las hipotecas de interés fijo son más elevados. Además, los titulares de las mismas no podrán beneficiarse de las bajadas de tipos. Un punto positivo sería que tampoco les afectarían posibles subidas.

Veamos las diferencias entre los dos tipos de hipotecas que nos ayudarán a esclarecer nuestras dudas.

Diferencias entre hipotecas a interés fijo e hipotecas a interés variable:

1.-Tipos aplicables:

  • Hipotecas interés fijo: el tipo no varía durante toda la vida del préstamo.
  • Hipotecas interés variable: se revisa el tipo aplicable anualmente.

2.- Plazo de amortización:

  • Hipotecas interés fijo: el plazo máximo suelen ser 20 años (aunque hay algún préstamo que se concede incluso a 30).
  • Hipotecas interés variable: 30 años (hay préstamos a 40).

3.- Requisitos:

Suelen ser comunes para ambas:

  • Ingresos periódicos justificados (en el caso de hipotecas a tipo fijo, se exigen ingresos algo más elevados).
  • Estabilidad económica.
  • Que el nivel de endeudamiento (hipoteca incluida) no supere el 30% de los ingresos.
  • Aportación mínima del 20% del valor de compraventa de la vivienda.
  • Vinculación del cliente al Banco (cuanta más vinculación, mejores serán las condiciones de tu hipoteca): domiciliación de nómina, de recibos, seguros de vida y hogar.

Otra pista más que puede ayudarnos a decidirnos por una u otra es la oferta actual.

Ya hemos visto que entre las hipotecas a interés variable más baratas se encuentran las de Banco Santander a euribor + 1,25% y la de Bankinter a euribor + 1,50.

Respecto a las hipotecas a interés fijo, las más económicas son de nuevo la hipoteca a tipo fijo de Bankinter (del 2,05% a 10 años hasta el 2,75% a 20) y la Hipoteca Fija Premium de Banco Sabadell al 2,90%.

Las hipotecas a interés fijo últimamente nos están ofreciendo unos tipos que merecen la pena, pero ¡ojo! porque también existen tres peligros que debemos conocer:

  1. Más comisiones. Frente a comisiones de apertura cero en muchas hipotecas a interés variable, las hipotecas a interés fijo suelen tener comisión (por ejemplo, Bankinter cobra un 1%).
  2. Subrogación más cara. Si un día queremos cambiar nuestra hipoteca a otro banco, además de la comisión de subrogación, nos podemos encontrar con una comisión específica de las hipotecas a tipo fijo: la comisión por compensación de riesgo de tipo de interés (Bankinter cobra un 2,5%). Esta comisión puede encarecer mucho la operación.
  3. Plazos más cortos. En las hipotecas a tipo fijo el plazo máximo suele ser de 20 años frente a los 30 de las de tipo variable.

En definitiva, antes de lanzarnos a contratar una hipoteca a tipo fijo pensando que pagaremos menos que con una variable, tenemos que comprobar que plazo, comisiones y vinculación no difieran mucho de los de la hipoteca fija de la misma entidad.

De lo contrario, debemos preguntar al banco cuánto dinero nos va a suponer el pago de esas comisiones, las vinculaciones al mes que necesitamos para mantener ese precio y sumarlas a la cuota. Esa será la única manera de hacer una comparativa real entre las dos opciones: hipoteca fija o hipoteca variable.

Si necesitáis hacer alguna consulta al respecto, podéis contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

Que tengáis una feliz semana.