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15 Nov Hipotecas a interés fijo o variable: ésa es la cuestión

2016-11-15, Marian López

Últimamente, las entidades financieras apuestan por las hipotecas con un tipo de interés fijo con el objetivo de infundir “seguridad” y tranquilidad a sus clientes.

En el título de mi post, esta semana he querido parafrasear al gran Shakesperare en su obra “Hamlet”, donde el protagonista dice una frase que forma parte de la historia de la literatura universal: “To be or not to be, that is the question”.

Muchos de mis clientes, a la hora de solicitar un préstamo hipotecario al banco se formulan la “pregunta del millón”: «¿Qué me conviene más, una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?».

Y yo les contesto… Pues depende.

Sé que es una respuesta ambigua, pero realmente hay que analizar bien los «pros» y «contras» de ambas opciones antes de “lanzarse” porque cada producto financiero tiene su público, y las hipotecas no iban a ser menos.

¿En que se diferencian las hipotecas a tipo fijo de las hipotecas a tipo variable?.

Hipotecas a tipo fijo.

1.- Las hipotecas a tipo fijo se desligan de la evolución del euribor (índice de referencia de la mayoría de hipotecas).

En este tipo de hipotecas los clientes se blindan ante las oscilaciones que pueda sufrir el euribor.

Si os habéis fijado, últimamente los bancos no paran de ofrecer hipotecas a tipo fijo, alabando las “bonanzas” de decantarse por esta opción.

Pero ¡ojo!, todo tiene un por qué: el euribor está en negativo desde febrero (la media de noviembre es de -0,070%).

Con unos diferenciales en mínimos, los bancos buscan alternativas para poder arañar margen y mejorar sus ingresos. Precisamente han encontrado en las hipotecas a tipo fijo un respiro para ganar margen.

Por ejemplo, una familia con ingresos estables (hoy en día es casi una “utopía”), sólo con nómina (sin más ingresos adicionales), con capacidad de ahorro limitada y que huye del riesgo, sería una buena candidata para una hipoteca a tipo fijo (siempre y cuando tenga el perfil económico exigido por el banco).

2.- El tipo de interés en las hipotecas a tipo fijo es constante durante toda la vida del préstamo. Sabes la cuota que vas a pagar todos los meses.

3.- A las hipotecas a tipo fijo no les afectan las subidas de tipos de interés (la cuota es constante en el tiempo), aunque tampoco podrán beneficiarse de las bajadas.

4.- La TAE refleja el coste del préstamo a lo largo de toda su duración.

Hipotecas a tipo variable.

Las hipotecas a tipo variable, suponen más del 90% del total de hipotecas solicitadas a los bancos.

Al principio es “más barata” una hipoteca a tipo variable ya que empiezas pagando menos que con una de tipo fijo, las comisiones son más bajas y además el euribor está en mínimos. Sin embargo, si el euribor sube, también lo hará tu cuota.

1.- El tipo de interés variará en función de la evolución de tipos. Puede bajar pero también subir.

Recordad que el interés que pagas en las hipotecas a tipo variable, se compone del euribor (que oscila) y un diferencial fijo. Por ejemplo la “Hipoteca Sin Más” de Bankinter ofrece el euribor + 1,20% (diferencial).

En las hipotecas a tipo variable, cada año se hará una revisión en base al comportamiento del euribor. Puede ser que tu cuota suba o baje.

2.- A diferencia de lo que sucede en las hipotecas a tipo fijo, en las hipotecas a tipo variable no conocerás el coste total hasta que termines de pagar la deuda, ya que cuando la contratamos desconocemos tanto la evolución del euribor como la inflación.

Se suele hacer una estimación aproximada de cuánto pagarás, calculando una TAE teórica con los últimos datos conocidos del índice de referencia, suponiendo que éste se mantenga constante (lo cual no es cierto, ya que el euribor varía).

Con los datos obtenidos, ¿Qué hipoteca me convendría?. ¿A tipo fijo o a tipo variable?.

Ya que la TAE no sirve para comparar préstamos fijos con variables, habrá que buscar otra opción comparativa.

En este caso, utilizaremos las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés, valorando varios escenarios:

Primer escenario: realista. Pese a que el euribor está en negativo, puede que progresivamente regrese a niveles cercanos al 2%.

Si por ejemplo el euribor se mantuviese muy bajo durante los próximos 2 años, sobre un 1% durante los 5 años siguientes y subiera al 2% hasta vencimiento, las hipotecas a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que las de tipo fijo.

Segundo escenario: pesimista. Si los tipos de interés subieran deprisa y a niveles más altos, podrían resultar más interesantes las hipotecas a tipo fijo.

Por tanto quienes seáis más pesimistas sobre la futura evolución de los tipos de interés y si además no queréis asumir la incertidumbre de futuras subidas de tipos, os interesará escoger la opción de hipotecas a tipo fijo.

Un dato importante a tener en cuenta a la hora de decidirse por una u otra hipoteca. En las hipotecas a tipo fijo, se ha incluido una nueva cláusula: la compensación por riesgo de tipo de interés.

En caso de que queráis cambiaros de una hipoteca de tipo fijo a una de tipo variable, la operación os puede salir cara.

Con las hipotecas a tipo fijo, el banco cuenta con una expectativa de ingresos periódicos hasta el vencimiento de la operación. Si cancelas tu préstamo antes del vencimiento y los tipos bajan en ese momento, el banco te podría cobrar hasta un 5% en concepto de “compensación” por el dinero que ellos dejarían de ingresar.

No me cansaré de repetiros hasta la saciedad que leáis la “letra pequeña” de vuestros contratos porque es donde realmente aparecen todas las condiciones que se os aplicarán.

Puedes contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es y te ayudaremos a despejar todas tus dudas.

Me despediré con una pequeña reflexión popular: “Si crees que no le importas a nadie, deja de pagar tu hipoteca”.

La semana que viene volveremos con nuevos temas. Hasta entonces, por favor, sed felices.