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18 Oct

Posted at 08:21h in Blog Marian
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Hipoteca-Inversa-

2015-10-19, Marian López

La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo hipotecario dirigida a mayores de 65 años y personas dependientes. Convierte en dinero el valor patrimonial de la vivienda, sin que la persona pierda la titularidad de la misma.

En concreto, la Ley 41/2007 de 7 de diciembre define la hipoteca inversa como “préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por el porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución”.

Así definido puede parecer un poco complejo, pero vamos a tratar de explicarlo de manera sencilla para que todos podamos entenderlo.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la hipoteca inversa no es un producto “apto para todos los públicos”. Como hemos comentado en líneas anteriores, va dirigida al colectivo de mayores de 65 años o aquellas personas dependientes que sean además propietarios de una vivienda.

Por tanto, ¿quién puede acceder a una hipoteca inversa?:

  • Personas mayores de 65 años.
  • Personas dependientes o con un grado de discapacidad reconocido igual a superior al 33%.
  • En ambos casos, dichas personas deben ser propietarios de una vivienda.

La hipoteca inversa puede ser la solución a la falta de ingresos de los jubilados.

Se prevé que en el 2050, tres de cada diez españoles, tendrán más de 65 años. Vista la situación de las “arcas del Estado”, se hace difícil pensar que todas esas personas disfrutarán de una pensión pública.

Ante este desalentador panorama, somos muchos los que hemos optado por contratar un plan de pensiones privado, “por lo que pueda pasar”.

Pero ¿qué ocurre con los jubilados que no fueron precavidos en su momento y ahora apenas pueden vivir con su pensión?. Si tienen una vivienda en propiedad, la solución  a sus problemas puede ser la formalización de una hipoteca inversa.

Este producto nació en el año 2011 y se trata de un préstamo hipotecario que funciona al revés del resto de préstamos (de ahí el nombre de “inversa”): en este caso, es el banco quien te paga una renta mensual, a cambio de que utilices tu vivienda como garantía.

La ventaja de este tipo de hipotecas, es que permite al propietario seguir haciendo uso de su vivienda (incluso puede alquilarla) hasta su fallecimiento, ya que en ningún momento pierde la propiedad de su casa.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?.

Ya hemos dicho que se trata de un préstamo que se hace al propietario, con la vivienda como garantía. En vez de pagar una cuota mensual al banco (como en una hipoteca convencional), en el caso de la hipoteca inversa, se hace al revés.

En este caso, es el banco quien va prestando una cuota mensual al propietario de la vivienda durante un plazo determinado de tiempo (normalmente este tipo de hipotecas se constituyen a un plazo de entre 10 y 20 años) y a un tipo de interés fijo.

El importe de la renta a percibir, dependerá de varios factores:

  • Edad: a más años, más dinero, ya que la entidad prevé que tendrá que abonar la cantidad durante menos tiempo. De ahí que el perfil ideal sean los mayores de 65 años.
  • Sexo: las mujeres con una esperanza de vida mayor que la de los hombres, cobramos menos.
  • El valor de tasación de la vivienda: cuánto más alta sea la tasación, mayor será la cantidad a percibir.
  • La elección que se haga entre recibir la renta por un período determinado o de forma vitalicia.

La entidad que concede una hipoteca inversa no podrá en ningún caso, exigir la devolución de la deuda acumulada hasta que no fallezca su titular o el último de los beneficiarios.

¿Qué ocurre con los herederos cuando fallece el titular del préstamo?.

Al fallecimiento del titular, sus herederos heredan tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con el banco (recordemos que legalmente, las deudas se heredan).

Así pues, los herederos tendrán dos opciones:

1.- Quedarse con la vivienda. En este caso deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de dinero suficiente para ello, pueden constituir una hipoteca “normal” sobre la vivienda, por el importe de la deuda.

2.- Vender la vivienda. El importe de la venta se utilizará para saldar la deuda con el banco. Si la cantidad obtenida por la venta no resultara suficiente, la entidad podría instar a la venta de otros bienes de la herencia, a fin de liquidar la deuda.

Ventajas fiscales de la hipoteca inversa.

Este producto tiene ciertas ventajas fiscales. La persona mayor no tiene que pagar impuestos sobre las cuotas mensuales que vaya recibiendo. Como se trata de un préstamo, los ingresos mensuales no tributan en el IRPF.

Además el importe de las cuotas ya pagadas, se deduce del valor del valor de la vivienda en el Impuesto de Patrimonio y Sucesiones.

Pero como todo, también en la hipoteca inversa hay un “lado oscuro”. Y ¿cuál es el inconveniente de la hipoteca inversa?.

Pues el gran inconveniente de este producto es que no se trata de una renta vitalicia. Ello supone que en caso de que la persona mayor sobreviva al finalizar el plazo del préstamo (por ejemplo si se hizo a 10 años), dejará de recibir las cuotas mensuales y además deberá devolver el dinero que se le ha prestado hasta el momento.

Si esta persona no tiene otros recursos, tendrá que vender la casa para pagar la deuda, o de lo contrario, dicha vivienda pasará a ser propiedad del banco.

Para prevenir esta situación tan “embarazosa”, recomendamos que junto a la hipoteca inversa, se contrate un seguro de renta vitalicia. La mayoría de entidades que disponen de este producto, lo ofrecen a sus clientes en estos casos.

Con este seguro, en caso de que la persona mayor sobreviva al plazo estipulado en el préstamo, podrá seguir cobrando la cuota mensual mientras viva. En caso de que falleciera antes de que acabe el período, los herederos cobrarían la parte proporcional de la prima que se pagó por el seguro.

El coste de este seguro de renta vitalicia, encarece el producto. Habrá que añadirlo a la comisión de apertura del préstamo, gastos de notaría, tasación etc. El conjunto de estos costes puede llegar a casi un 10% del valor de tasación de la vivienda. Habrá que valorar si las cuotas mensuales a percibir compensan este gasto.

Un último consejo: a la hora de contratar una hipoteca inversa, es muy recomendable que todos los herederos estén conformes, ya que les afecta directamente. De esta manera, se pueden evitar futuros conflictos familiares.

Ahora que ya conocéis un poco en qué consiste este mecanismo de la hipoteca inversa, si necesitáis más información, no dudéis en contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

La semana que viene, volveremos con nuevos contenidos. Hasta entonces, que seáis muy felices.

24 May

Posted at 23:58h in Blog Marian
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Obligación de contratar seguro con la hipoteca

2015-05-25, Marian López

Os haré una pregunta muy sencilla: ¿cuántos de vosotros habéis acudido a vuestro banco en busca de financiación y habéis acabado firmando también un seguro para acceder a la misma?.

Son muchas las personas que se encuentran con que, al solicitar un préstamo, su banco les condiciona a contratar un seguro para poder acceder a la financiación que solicitan y optar además a unas condiciones más beneficiosas.

Pero, ¿puede obligarme mi banco a contratar un seguro a cambio de darme un préstamo?.

Pues bien, la respuesta es que no. Un banco no puede «obligar» a nadie a contratar nada.

Si nos decidimos a solicitar un préstamo personal, nos «colocarán» un seguro de vida y/o de accidentes. Y lo harán sin ni siquiera preguntarnos, sino «dándolo por hecho«. Entre los muchos papeles que tenemos que firmar, irán los contratos de seguros.

El empleado de turno nos dirá que es obligatorio para que nos concedan el préstamo, pero ya sabemos que eso no es así en ningún caso.

La contratación de seguros de vida o accidentes, ha de ser voluntaria por parte del cliente. Nos ampara la Ley 26/2006 de mediación de seguros y reaseguros privados. Esta ley, en su artículo quinto titulado «prohibiciones» dice lo siguiente:

Ley 26/2006 artículo 5.2 apartado e: «Los mediadores de seguros y reaseguros privados (un banco es un mediador de seguros) no podrán (…) «Imponer directa o indirectamente la celebración de un contrato de seguro».

Una vez resuelta esta duda, nos quedará por solucionar otro problema. ¿Qué ocurre en el caso de que ya hayáis firmado un préstamo personal con la consiguiente contratación del seguro de vida aparejado al mismo?

Bueno, debéis saber que si ya habéis firmado el préstamo con el seguro, tenéis derecho a desistir. Y ¿qué significa eso del «derecho de desistimiento«? Pues que podéis solicitar la anulación de esa póliza de seguro. Os ampara el artículo 83.a 1 de la Ley 50/1980 del Contrato de Seguro, que dice lo siguiente:

«El tomador del seguro (en este caso, vosotros) en un contrato de seguro individual de duración superior a seis meses que haya estipulado el contrato sobre la vida propia o la de un tercero (contrato de vida) tendrá la facultad unilateral de resolver («romper») el contrato sin indicación de los motivos y sin penalización alguna dentro del plazo de 30 días siguientes a la fecha en la que el asegurador (en nuestro caso, el banco) le entregue la póliza o documento de cobertura provisional».

Es decir, podéis solicitar la anulación del seguro sin necesidad de indicar los motivos y sin que el banco os pueda penalizar por ello. Siempre que lo hagáis en el plazo establecido: los 30 días siguientes a la fecha en la que el banco os entregue la póliza.

Vamos a analizar un segundo supuesto: seguro de hogar ligado a la contratación de un préstamo hipotecario.

¿Qué sucede cuando firmamos una hipoteca y el banco nos «obliga» a firmar un seguro de hogar?.

Sólo es obligatorio firmar un seguro de hogar junto a la hipoteca si ésta es titulizada.

¿En qué consiste la titulación hipotecaria?. Es un procedimiento mediante el cual los bancos convierten activos poco líquidos (como las viviendas), en instrumentos para obtener financiación, eliminando así el riesgo de su balance.

¿Os sigue pareciendo complicado?. Vamos a verlo con un ejemplo: El banco X le da una hipoteca al Sr. Vidal por valor de 200.000 euros que tendrá que devolver en 30 años con unos intereses. Si el Sr. Vidal no tiene dinero para pagar, el banco perderá los 200.000 euros y se quedará con la casa. Pero la entidad tiene la posibilidad de «vender» o «ceder» esa hipoteca a un tercero, por lo que recupera la inversión inicial, elimina el riesgo y obtiene liquidez para nuevas operaciones.

En este caso y sólo en este caso, la ley indica que se necesita que se contrate un seguro de daños para la vivienda objeto de la hipoteca.

Si la hipoteca no es titulizada no existe ninguna obligación legal de contratar ningún seguro de hogar. Podéis consultar si vuestra hipoteca está o no titulizada en las notas simples del registro de la propiedad.

Por tanto, recordad algo muy importante: el banco no nos puede «obligar» a contratar seguros ni de vida ni de hogar cuando firmamos un préstamo. La contratación de un seguro ha de ser una decisión libre y voluntaria, nunca una obligación impuesta unilateralmente.

Y si os decidís a contratar algún seguro, no tenéis por qué hacerlo con vuestro banco. Hay muchas aseguradoras que estarán encantadas de haceros ofertas al respecto.

Si necesitáis ampliar información al respecto, ya sabéis que podéis contactar conmigo a través del mail marian@garciaslopezasesores.es o a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es