novación Tag

Tiempo de lectura: 4 minutos

No puedo pagar mi hipoteca

2016-01-24, Marian López


Durante la crisis, un elevado porcentaje de las hipotecas firmadas en los «años de bonanza» han pasado a ser un problema no sólo para los bancos, sino también para los hipotecados.

En los años 2005 a 2008, se produjo en nuestro país un boom inmobiliario que acabó por desinflarse y ahora pagamos las consecuencias. Todos hacían negocio: constructoras, arquitectos, tasadores, bancos, inmobiliarias.

Se vendían viviendas muchas veces sobrevaloradas, pero se hacía «con alegría«. Entre otras cosas, el artículo 47 de nuestra Constitución- «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada«- se grabó en nuestros cerebros con una «leve» adaptación del texto: «todos podemos tener nuestro pisito en propiedad«. La vía del alquiler, no se contemplaba.

Los bancos nos lo ponían fácil para que accediéramos a un préstamo hipotecario y éramos pocos los que no caíamos en la tentación.

Sin embargo, a partir del 2008 comenzó una crisis económica a nivel mundial de la que aún no nos hemos recuperado. En España esta crisis supuso el fin de la burbuja inmobiliaria, la crisis bancaria del año 2010 y finalmente un aumento del desempleo.

Muchos de los que en la época de las «vacas gordas» compraron una buena vivienda adaptada a sus buenos sueldos, se ven hoy sin trabajo o con sus sueldos reducidos y debiendo afrontar unas cuotas demasiado elevadas para su situación actual.

Ante semejante panorama, siempre es bueno saber cómo actuar y para ello nada mejor que unos consejos.

Qué hacer si no puedes pagar tu hipoteca.

1.- Lo primero que debemos tener claro es que hay que afrontar los problemas lo antes posible. Si por ejemplo vemos que nuestra empresa empieza a tener dificultades, es mejor anticiparse ante la posibilidad de un despido.

Debemos sentarnos a reflexionar y ver de qué manera podremos enfrentarnos a nuestros gastos en caso de una hipotética bajada de sueldo o el despido.

Es en ese momento, y no después, cuando debemos comenzar a tomar medidas como disminuir nuestros gastos o estudiar otras fuentes de ingresos.

2.- Dar la cara. Una vez que ya hemos previsto que podemos tener problemas, lo más importante es no esconderse y dar la cara. Tenéis que ir a vuestro banco a hablar con el director y plantearle vuestra situación.

Es bueno que la persona del banco con la que habléis ponga cara a la hipoteca que seguramente entrará en mora. Sobretodo debemos dejar claro que nuestra intención en todo momento es continuar pagando nuestra deuda, pero que por los motivos expuestos, en estos momentos nos resulta difícil afrontar la cuota actual.

3.- Comprobar si nuestro préstamo hipotecario tiene seguro de protección de pagos. Cuando firmas un préstamo hipotecario, normalmente vienen aparejados los seguros de vida y de hogar, aunque a veces se incluyen también seguros cuyo objetivo es el de bonificar las condiciones de la hipoteca.

Uno de estos seguros es el de protección de pagos, aunque también en el seguro de vida puede aparecer esa cobertura. Mirad bien vuestro contrato para comprobar si existe y cuáles son las condiciones.

El seguro de protección de pagos puede cubrir las cuotas durante un determinado período de tiempo, que suele ser un año.

4.- Negociar con el banco. Llegado el momento, debemos ser capaces de acudir a nuestro banco en busca de soluciones.

¿Qué opciones tenemos si no podemos pagar la hipoteca?.

  • Ampliar el plazo de devolución. Si la hipoteca está firmada a un plazo de 35-40 años, el banco no accederá a esta opción. En caso de que se pueda, ampliar el plazo de devolución supone una rebaja sustancial de la cuota mensual (hasta un 25%). El proceso por el que se renegocia el préstamo hipotecario se llama novación. Recalcar que al ampliar el plazo, se generarán más intereses a los que hacer frente.
  • Negociar un período de carencia de capital. Lo que se negocia con el banco es poder pagar sólo intereses durante un tiempo sin amortizar deuda. En este caso, las cuotas pueden reducirse hasta un 50%. Con este sistema, el capital se va acumulando y en el momento en que podamos, volvemos a pagar capital como antes. Es una solución para evitar la ejecución hipotecaria.
  • Dación en pago. Es la última de las opciones contempladas y la menos deseable. Consiste en que tu banco acepte que le entregues tu vivienda como pago del préstamo hipotecario. Los bancos suelen ser reacios a esta solución. Deben darse una serie de requisitos, como ser deudor de buena fe o haber intentado llegar a un acuerdo con el banco.

Recuerda seguir estás pautas. Si no puedes pagar tu hipoteca:

Intenta reequilibrar tu presupuesto. Reduce gastos y procura buscar otras fuentes de ingresos para poder afrontar tus deudas.

No te escondas y afronta tus problemas. Lo peor que puedes hacer es eludir una situación que está ahí. La deuda va a continuar si no pagas y además te expones a perderlo todo.

Siéntate a negociar con tu banco. Si hay predisposición por parte de ambos interlocutores, siempre se puede llegar a una solución y evitar perder tu casa.

Ya sabéis que en www.garciaslopezasesores.es, encontrarás respuesta a todas tus dudas. Puedes consultarnos sin compromiso y estaremos encantados de atenderte.

Hasta la semana que viene. Que seáis muy felices.

Tiempo de lectura: 4 minutos

Gavel and house model isolated on a white background.

2015-09-28, Marian López


Me he dado cuenta de que en los últimos cinco años no me he comprado ningún «modelito» para ir de boda. Y es que estoy en esa edad en la que nuestros amigos ya no se casan, se divorcian y eso es algo que raras veces se celebra con una fiesta.

El caso es que ,desgraciadamente, algunos de nuestros clientes más recientes son precisamente amigos que están pasando por ese trance muchas veces agónico en el que se convierte el hecho de divorciarse.

Vamos a dejar a un lado el tema de los hijos, ya que es sumamente delicado para centrarnos en algo que también afecta a la ya ex-pareja y que causa más de un quebradero de cabeza: la hipoteca.

En el 2014 -según datos de la Sección Estadística del Consejo General del Poder General-, se registraron 126.400 demandas de divorcio que suponen un incremento del 7,2% respecto del 2013. De estas demandas 75.795 fueron de mutuo acuerdo.

Aún así, un divorcio conlleva no pocos problemas y uno de ellos es, como hemos señalado anteriormente qué ocurre con la hipoteca.

¿Qué opciones tienen aquellos que se ven afectados por esta situación?

1.- Venta del inmueble a un tercero. En este caso, tendrían que ponerse de acuerdo ambas partes para poner a la venta el inmueble y una vez ejecutada la misma, proceder al reparto del dinero. Esta opción parece bastante complicada cuando no existe mutuo acuerdo.

2.- Venta del inmueble a uno de los ex-cónyuges. A veces uno de los implicados decide comprar el inmueble al otro, pagándole la parte que le corresponda. Otra opción que también requiere consenso por ambas partes.

3.- Extinción del condominio. Parece la opción más acertada en este caso, además cuenta con unas ventajas fiscales que analizaremos más tarde.

¿Qué es la extinción de condominio?. Antes de responder a esta pregunta, debemos saber qué es el condominio. En Derecho Civil se define como la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas.

Por tanto, la extinción del condominio consiste en la disolución de la propiedad del bien común. En este caso, el bien sería la vivienda adquirida generalmente por ambos cónyuges al 50%.

Es una operación en la que uno de los dos propietarios cede su parte de la propiedad de la vivienda a la otra parte. Lo normal es que la parte que se queda con la vivienda compense económicamente a la otra (aunque no siempre es así).

Con la extinción del condominio se quita a uno de los dos en su condición de cotitular del inmueble. Para formalizar esta nueva situación es necesario acudir al Registro de la Propiedad e inscribir al nuevo y único titular. Tras esta inscripción, el registro se modificará y en lugar de aparecer dos titulares, sólo constará uno.

¿Es mejor extinguir el condominio o realizar una compraventa de la vivienda?.

Pues aquí es donde debemos hablar de las ventajas fiscales de la extinción del condominio. Y es que la citada extinción de esta figura jurídica reporta un mayor ahorro fiscal que si se decidiese vender la vivienda.

Mientras que con la compraventa hay que afrontar un impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) entre el 6% y 8%, con la extinción del condominio se pagaría un impuesto del 1% o 1,5% del valor de la vivienda dependiendo de la Comunidad Autónoma, en concepto de Impuesto por Actos Jurídicos Documentados (AJD).

A estos impuestos habría que sumar los gastos del notario, pero pese a ello la extinción de condominio conlleva un importante ahorro fiscal respecto a la compraventa.

Recopilemos. Los pasos a seguir para ceder tanto la vivienda como el préstamo hipotecario son:

  • Primero, se debe solicitar la extinción del condominio en el convenio regulador en el que se detalla la adjudicación de la propiedad de la vivienda a la ex pareja.
  • Segundo, hay que inscribir al extinción del condominio en el Registro de la Propiedad.
  • Tercero y último, acudir al banco donde tengáis contratada la hipoteca con la nueva inscripción de la propiedad para realizar el cambio de titularidad del préstamo hipotecario.

Nos detendremos en este último punto: el cambio de titularidad del préstamo hipotecario, la llamada novación de hipoteca.

Con la extinción del condominio se produce que uno de los propietarios de la vivienda deja de serlo, pero ¡ojo! porque aunque en el Registro de la Propiedad, el inmueble esté registrado a nombre de un solo titular, en el préstamo hipotecario del banco seguiréis figurando los dos titulares.

Esto implica que en el caso de que no se pague la hipoteca, aunque uno de los dos ya no sea propietario de la vivienda, tendrá que responder ante el impago de la otra parte.

Por tanto si lo que deseamos realmente es dejar de ser titular de la hipoteca, se tiene que proceder a la novación de la misma, lo que significa cambiar el titular del préstamo hipotecario.

Aquí es donde nos podemos topar con un problema: los bancos no están obligados a quitar del préstamo a uno de los deudores. Sólo lo harán si les interesa desde el punto de vista de su negocio.

Y es que los bancos no están dispuestos a prescindir de un deudor «porque sí«, ya que se produciría la salida de una de las garantías que tienen para el cumplimiento del pago de la deuda.

Las entidades bancarias para aceptar esa novación podrán optar por:

– Pedir que se añada un nuevo titular en el préstamo en sustitución del anterior.

– Incrementar el tipo de interés pactado en el primer préstamo.

– Incluir un nuevo aval.

Es importante que antes de nada os cercioréis de que el banco aceptará los cambios en la hipoteca.

Con cierta frecuencia se da el caso de que el nuevo titular no puede afrontar por si solo el pago de la hipoteca (recordad que el endeudamiento máximo permitido por el banco es del 30% de los ingresos) y se encuentra ante la situación de que en el Registro de la Propiedad consta como propietario de la vivienda al 100%, pero sin embargo el banco no acepta la novación.

En definitiva, es mucho más fácil separarse que desvincularse de una deuda común con el banco.

Si necesitáis más información al respecto, siempre podéis acudir a nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

Os deseo una feliz semana. Volveremos con nuevos contenidos que no os podéis perder.