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Proteger hipotecado

2016-08-01, Marian López


El gobierno en funciones ha puesto sobre la mesa un anteproyecto de ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, con la que se pretende proteger al hipotecado.

La hipoteca es un préstamo «para toda la vida«. Sus plazos son tan extensos, que muchos de nosotros incluso no vivamos cuando llegue la fecha de vencimiento. Hasta ese momento, la casa en la que vives no será 100% tuya.

Por ese motivo, hay que estar muy atentos a las condiciones que firmamos con el banco. Han sido unos cuantos los «abusos» por parte de la banca hacía los hipotecados.

En el universo hipotecario, las cosas están cambiando. Hemos visto cómo se declaraban nulas las cláusulas suelo y debido a la bajada histórica del euribor (índice al que van referenciadas la mayoría de hipotecas), asistimos a un abaratamiento de los préstamos hipotecarios.

Precisamente, al estar tan bajo el euribor (se encuentra en niveles negativos), los bancos se decidieron a «relanzar» las hipotecas a tipo fijo. Un producto que estaba prácticamente en desuso.

Y aquí es dónde han empezado de nuevo los problemas. Ahora que ya no se incluye la cláusula suelo y ante la avalancha de hipotecas a tipo fijo, muchas entidades como BBVA, Santander, Bankinter o CaixaBank se «sacaron de la chistera» una cláusula con la que cubrirse del «riesgo de tipo de interés» de una amortización.

Es decir: los tribunales eliminan una cláusula que se consideraba abusiva para el hipotecado, y los bancos (una vez más) incluyen otra cláusula de hasta el 5% aplicable a todos los hipotecados que amorticen su hipoteca fija antes de tiempo.

Para que lo entendáis: si tenías una hipoteca a tipo fijo, decidías amortizarla antes de su vencimiento y como consecuencia de los tipos, esa amortización iba a suponer un quebranto para el banco, éste, te podría llegar a cobrar hasta un 5% de comisión como compensación por «riesgo de tipo de interés«.

Afortunadamente, el nuevo anteproyecto de ley propuesto por el gobierno en funciones, limitaría esa comisión de amortización anticipada. Esta es una de los puntos positivos reflejados en el borrador.

Me gustaría que conocierais cuáles son los cambios propuestos que pretenden proteger al hipotecado ante posibles abusos por parte de las entidades financieras.

Cambios del anteproyecto de ley que protegen al hipotecado:

1.- Límite a la comisión por amortización anticipada. Esa comisión de hasta el 5%  del capital en caso de que pagaseis antes de tiempo vuestra hipoteca, se limitará por ley.

Si se llega a aprobar el proyecto de ley, los bancos sólo podrán cobrar en caso de que como consecuencia de la amortización anticipada, sufran una pérdida.

No obstante, esa comisión por «compensación por riesgo de tipo de interés«, tendrá unos límites: el 0,25% en los cinco primeros años o el 0,5% en los tres primeros.

Los hipotecados actuales pueden ver cómo las comisiones aplicadas por dicho concepto, quedarán automáticamente invalidadas, ya que la ley se aplicará con carácter retroactivo.

La comisión a partir del sexto año, será del 0%. Si el cliente hipotecado consiguiera pactar mejores condiciones con su entidad, serán éstas últimas las que se apliquen (como ocurre actualmente).

2.- Transparencia. La normativa europea del 2014, incluía una serie requerimientos a las entidades financieras con el objetivo de proteger al hipotecado. Entre otros, se contemplaban:

  • Información pre-contractual. Los bancos tendrían que entregar a sus clientes un folleto estandarizado con la información completa sobre la hipoteca a contratar.
  • Período de reflexión. Los consumidores dispondrán de 7 días antes de quedar vinculados por el contrato de hipoteca. Durante este tiempo podrían incluso cancelar el contrato pese a estar firmado. Sin embargo, en el texto del Ministerio de Economía, no se menciona este punto.

En nuestro país, el anteproyecto de ley, pretende que las cláusulas de los contratos hipotecarios sean lo más específicas posibles, no dando lugar a «sorpresas» de última hora.

3.- Comisión de apertura. En caso de que el banco cobre al hipotecado una comisión de apertura, ésta deberá presentarse de forma única y no dividirse en otros conceptos como comisiones de estudio o tramitación.

4.- Especial vigilancia a las hipotecas en otras divisas. Si eres de los que has contratado hipoteca en divisa diferente al euro, según esta nueva ley, el banco tendrá la obligación de informarte cuando lo que pagues por tu préstamo supere el 20% de lo que pagarías si tuvieras la hipoteca en euros.

Además los hipotecados dispondrán de la opción de pasar su préstamo hipotecario a euros.

5.- Retribución a los comerciales de banca. Dicha retribución no podrá fijarse en función de la cantidad de hipotecas firmadas. Si se asumen riesgos que superen el nivel de riesgo asumible por el hipotecado, no habrá bonus.

6.- Límites a los intermediarios. Aquéllos que hagan de intermediarios entre inmobiliarias y bancos, si operan en más de una comunidad, los registros de las firmas deberán estar inscritos en un fichero del Banco de España.

Otros requisitos que se exigirán a los intermediarios, serán no tener antecedentes penales, no haber estado declarados en concurso de acreedores y disponer de un seguro de responsabilidad civil.

7.- Los bancos no podrán condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de otros productos. El Banco de España podría autorizarlo en caso de que esos productos supusieran un beneficio para el futuro hipotecado.

Ya veis que las «intenciones» por parte del anteproyecto de ley, son buenas de cara a proteger al hipotecado. Ahora «sólo» falta que ese borrador sea aceptado, algo que dada la situación política actual, parece complicado.

Esperemos que sean cuáles sen las circunstancias políticas, puedan aprobarse leyes que consigan proteger al hipotecado frente a la indefensión que supone «estar atado» por un préstamo a una entidad financiera durante muchos años.

Ya sabéis que para cualquier duda o consulta, podéis contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es. Estaremos encantados de poder ayudaros.

Como dijo el Gran Wyoming en una de sus intervenciones: «No se alarmen. Mañana no va a empezar ninguna guerra nuclear. Los bancos no permitirían que ocurriera antes de que terminemos de pagar nuestras hipotecas«.

La semana que viene volveremos con un nuevo artículo. Hasta entonces, no olvidéis ser felices.