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Crowdfunding inmobiliario

2016-05-16, Marian López


El crowdfunding inmobiliario permite a cualquier persona invertir en ladrillo. A través de este sistema de financiación colectiva podemos comprar un inmueble.

Hasta no hace mucho tiempo, en nuestro país sólo conocíamos las fórmulas tradicionales tanto para financiarnos, como para obtener rentabilidad.

Pero señores, ahora las cosas han cambiado y cada día son más las personas que acuden a métodos alternativos alejados de la dinámica de los bancos.

Para entender en qué consiste este fenómeno recién aterrizado en España, vamos a definir primero el término crowdfunding.

¿Qué es el crowdfunding?.

El micromecenazgo es coloquialmente conocido en inglés como «crowdfunding«.

Se trata de poner en contacto a promotores de proyectos que necesitan fondos, con personas dispuestas a invertir en esos proyectos a cambio de obtener una rentabilidad.

Todo este proceso se hace sin intermediación alguna de los bancos. Permite una participación masiva de inversores que con pequeñas aportaciones pueden financiar proyectos con un elevado potencial.

Eso sí, no podemos negar lo evidente, y es que este método no está exento de riesgos. El más importante: que el proyecto en el que inviertas, fracase.

Sin embargo, tiene otras ventajas, como el que puedas convertirte en inversor sin necesidad de arriesgar mucho dinero. Si el proyecto sale adelante, además podrás obtener algo de rentabilidad.

¿En qué consiste el crowdfunding inmobiliario?.

Este sistema recién llegado a nuestro país, ya funciona de manera habitual en países como Estados Unidos o Reino Unido.

A través de una plataforma en internet, que actúa como intermediaria, se pone en contacto a un grupo de inversores interesados en financiar proyectos inmobiliarios.

Si estos inversores deciden invertir en alquiler de inmuebles, obtendrán una rentabilidad por dicho alquiler. Si por el contrario, deciden invertir en compraventa de inmuebles, obtendrán el beneficio proporcional que les corresponda cuando se venda dicho inmueble.

No obstante, se puede invertir en ambos: tanto en alquiler de inmuebles como en compraventa de los mismos y así conseguir rentabilidad tanto si éstos se alquilan como si se venden.

Los expertos auguran muchas posibilidades de éxito en nuestro país a este fenómeno del crowdfunding inmobiliario.

De momento en España la única plataforma operativa de crowdfunding inmobiliario inaugurada en julio del año pasado es Housers-en la que se puede invertir a partir de 100 euros-, aunque estoy convencida de que en breve empezarán a funcionar más plataformas.

¿Cómo funciona una plataforma de crowdfunding inmobiliario?.

Para veáis cómo funciona una plataforma de crowdfunding inmobiliario, os explicaré el proceso por pasos:

1.- Crear cuenta. Entras en la plataforma y te das de alta creando tu propia cuenta de usuario a través de la cual podrás acceder a los inmuebles seleccionados. Te puedes dar de alta como particular o como empresa.

2.- Seleccionar inmueble. Eliges el inmueble en el que te interese invertir. Encontrarás información detallada de cada inmueble. Lo que se conoce como «due diligence«, donde deberá figurar:

  • El total estimado de la inversión.
  • La rentabilidad anual estimada.
  • La propiedad en sí.
  • Información de la ubicación.
  • Un perfil de los inversores.
  • Foro de preguntas y respuestas. Para dudas de los inversores (sería recomendable).

3.- Finalizar la inversión. Una vez que te hayas decidido por un inmueble, accederás a otro registro para realizar el pago.

4.- Esperar a que se complete la inversión. Es decir, que entre todos los inversores, se recaude el dinero suficiente para comprar el inmueble. La web te mantendrá informado de la evolución de tu operación.

Si resulta que hay un exceso de solicitudes para ese inmueble en concreto, quienes hayan entrado primero, tendrán preferencia.

5.- Objetivo alcanzado. Si se llega a la financiación solicitada te conviertes oficialmente en inversionista y por tanto, empezarás a cobrar el dinero obtenido por la rentabilidad que se le saque al inmueble.

¡Ojo!. El crowdfunding inmobiliario es una inversión de riesgo. La plataforma en cuestión, tiene que hacer un duro y exhaustivo proceso de selección de inmuebles para que cumplan con su finalidad: ser rentables.

Una mala gestión de los inmuebles puede convertir una operación de crowdfunding en un verdadero fracaso que implique pérdidas para los inversores.

Además crowdfunding inmobiliario se enfrenta a otros problemas:

1.- El primero de ellos es una legislación restrictiva.

Me da la sensación (y es una opinión personal) de que detrás de esta legislación con límites tan marcados, se encuentra el sistema financiero. Los bancos son los primeros interesados en no tener competencia y la financiación colectiva podría suponer una amenaza.

La Ley 5/2015 de Financiación Empresarial regula en su título V las plataformas de financiación participativa.

Dicha Ley distingue entre partícipes acreditados y no acreditados (según su solvencia):

  • Partícipes acreditados (los más solventes). Para ellos no hay límite de inversión.
  • Partícipes no acreditados (la mayoría de nosotros). Hay un límite de 3.000 euros por proyecto y 10.000 euros al año por plataforma.

2.- El segundo problema al que se enfrenta el crowdfunding inmobiliario es la liquidez.

¿Qué pasa si quiero disponer de mi dinero?. Cuando el inmueble se rentabiliza, tu como inversor, recibes unas participaciones con un valor x. Pero si en un momento dado, necesitas dinero el problema está en cómo hacer líquidas esas participaciones.

Las plataformas de crowdfunding proporcionan un «market place» donde encontrar comprador cuando el inversor quiera vender.

Aquí el problema sería si no existiera liquidez en este mercado.

Pese a los citados problemas que puedan surgir, el crowdfunding inmobiliario ha llegado a España para quedarse. Como siempre, los principios son duros, pero seguro que en breve, se convertirá en una opción más de inversión tan válida como las ya conocidas.

Si necesitáis más información al respecto, o estáis pensando en invertir a través de crowdfunding inmobiliario, no dudéis en consultarnos sin compromiso a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

Esta semana me despido con una frase del especialista en nuevas tecnologías Guy Kawasaki: «Las ideas son fáciles. Ponerlas en práctica es difícil«. Y yo añado: pero una vez conseguido, pueden resultar muy útiles.

La semana que viene volveremos con nuevos contenidos. Hasta entonces, sed felices.

 

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2015-05-18, Marian López


El paro es uno de nuestros mayores azotes. Han sido muchos los trabajadores que se han visto en la calle en un gran número de casos, con una edad «complicada»: Se trata de todos aquellos ex trabajadores con edades comprendidas entre los cuarenta y los cincuenta y tantos años.

Personas con una dilatada experiencia a sus espaldas, que de la noche a la mañana, se ven «arrojados a la jaula de los leones».

No todos sirven para ello, pero algunos de estos ex empleados por cuenta ajena, han decidido tomar las riendas de su vida laboral y comenzar a trabajar por cuenta propia.

A algunos de nosotros, nos ha picado el gusanillo del «emprendimiento«, pero emprender no es un camino de rosas.

Para comenzar, puedo asegurar que «emprender tiene un precio«: no sólo a nivel laboral (si quieres que tu negocio prospere, tienes que dedicarle muchas horas) , sino también a nivel económico.

Un aspecto clave a la hora de emprender es el de la financiación. Para iniciar un proyecto, es necesario dinero.

Si bien es cierto que algunos negocios pueden comenzar su andadura con una inversión mínima, esta semana nos centraremos en aquellos emprendedores que quieren crear su propia empresa y necesitan mayor financiación.

Veremos diferentes opciones, así como en qué consiste cada una de ellas.

Actualmente, existen más vías para obtener financiación que hace algunos años. Esta es una ventaja. Se puede recurrir a la obtención de financiación por la vía tradicional (mediante préstamos o créditos solicitados al banco), o bien acudir a las consabidas 3F´s: Family, Friends and «Fools». Es decir: familia, amigos y «locos».

Antes de acudir a solicitar financiación hay que tener muy presente la viabilidad del proyecto. Como es lógico, nadie te prestará dinero ni invertirá en tu negocio si éste no es viable. Si no aporta garantías de éxito.

Y ¿qué se necesita para saber si nuestro proyecto es viable?. Pues nada más y nada menos que un buen plan de negocio. Ahora viene la siguiente pregunta: ¿qué es un plan de negocio?. Pues se trata de un documento que recoge el conjunto de objetivos de una idea o iniciativa empresarial. Reúne tanto información verbal como gráfica de lo que el negocio es o tendrá que ser.

Repasemos algunos puntos:

1.-¿ Cuánto dinero necesito para poner en marcha mi negocio?. Pues depende del tipo de negocio que quieras. Como ya he comentado al principio de este post, hay negocios que prácticamente no requieren inversión inicial, pero otros sí: a lo mejor tienes que contratar personal, comprar maquinaria o alquilar un local.

Debemos tener muy claro el dinero que necesitamos: sin pasarnos ni quedarnos cortos para evitar problemas posteriores. Por ejemplo, si nos quedamos cortos deberemos solicitar más financiación a posteriori y eso se puede complicar.

2.- Necesidades de financiación de mi negocio. Lo ideal sería que pudiéramos contar con recursos propios que aportar. En caso de que se solicite financiación a un banco estos recursos propios deberían representar entre un 20% y un 30% de la cantidad que se solicite (más o menos como cuando se pide un préstamo hipotecario).

Habría que poder hacer una estimación lo más precisa posible sobre el importe que necesitamos.

3.- ¿Qué opciones existen en el mercado para financiar mi negocio?. Hay que estudiar la vía de financiación que mejor se adapte a mi modelo de negocio. Son varias las opciones. Aquí contemplaremos unas cuantas:

3.1.- Financiación bancaria. Es la vía tradicional por excelencia. Se trata del préstamo que pueda concederte el banco.

3.2.- Financiación con recursos propios. Los recursos propios lo conforman el capital que está permanentemente invertido en la empresa.

3.3.- Financiación con recursos ajenos. En lugar de aportar todo el capital de nuestro bolsillo, el inversor realizará una pequeña aportación, financiando el resto de la operación con deuda.

3.4.- Financiación a través de «business angels«. ¿Qué es un business angel?. Pues se trata de un particular (puede ser una persona física o una sociedad) que puede aportar dinero, experiencia o contactos a emprendedores con iniciativas empresariales, cuyo objetivo es obtener una ganancia futura.

3.5.- «Crowdfunding». La traducción de esta palabra al español es la de micromecenazgo. Cooperación colectiva, o colaboración entre varias personas que realizan una red para conseguir dinero u otros recursos. La plataforma más empleada por el crowdfunding es internet.

3.6.- Financiación a través de préstamos participativos. Son préstamos que no necesitan aval, pero para conseguir financiación a través de esta vía, debes presentar un plan de negocio viable. El banco te va prestando el dinero conforme se va cumpliendo el plan de negocio (por ejemplo, que alcances un número determinado de clientes).

Es un préstamo a largo plazo cuyos intereses van ligados a los resultados que obtenga tu proyecto empresarial. Estos intereses son deducibles en el Impuesto de Sociedades.

3.7.- Financiación a través de créditos ICO. El préstamo ICO es un clásico de la financiación bancaria destinada a pequeñas empresas y emprendedores. El ICO (Instituto de Crédito Oficial), es un banco adscrito al Ministerio de Economía con autonomía propia. Sus deudas están garantizadas por el Estado.

Para conseguir un préstamo ICO, lo primero que debes saber es que no cuenta con oficinas para solicitar financiación. Esta solicitud debes hacerla a través de tu banco.

Éste (el banco) será quien autorice o no la operación. Ellos te dirán toda la documentación que debes aportar para solicitar un préstamo ICO. Y es que al ser el Banco quien asume el riesgo de impago por tu parte, pues miran las operaciones «con lupa».

4.- Otro de los puntos a revisar a la hora de solicitar financiación, es el grado de control que quiero tener sobre mi negocio. Dependiendo del tipo de financiación que escojas, tendrás un control mayor o menor sobre el negocio.

Si optas por la financiación bancaria, serás tú quien tenga el control de tu empresa. En cambio, si pides financiación a través de un inversor (que viene a ganar dinero, no lo olvidemos), pierdes parte del control de tu empresa.

La idea que os tiene que quedar clara con este post es que para pedir financiación, debes presentar un plan de negocio basado en un negocio viable, con números y cálculos reales.

Otra idea que debéis tener presente es que existen diferentes vías para obtener esa financiación. Aquí os he enumerado algunas, pero si queréis más información al respecto, no dudéis en contactar conmigo vía mail a la siguiente dirección: marian@garciaslopezasesores.es

Os dejo con una frase de Les Brown: «Acepta la responsabilidad de hacer de tus sueños una realidad».

Feliz semana.