27 Sep HIPOTECA Y DIVORCIO: DIFÍCIL COMBINACIÓN
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2015-09-28, Marian López
Me he dado cuenta de que en los últimos cinco años no me he comprado ningún «modelito» para ir de boda. Y es que estoy en esa edad en la que nuestros amigos ya no se casan, se divorcian y eso es algo que raras veces se celebra con una fiesta.
El caso es que ,desgraciadamente, algunos de nuestros clientes más recientes son precisamente amigos que están pasando por ese trance muchas veces agónico en el que se convierte el hecho de divorciarse.
Vamos a dejar a un lado el tema de los hijos, ya que es sumamente delicado para centrarnos en algo que también afecta a la ya ex-pareja y que causa más de un quebradero de cabeza: la hipoteca.
En el 2014 -según datos de la Sección Estadística del Consejo General del Poder General-, se registraron 126.400 demandas de divorcio que suponen un incremento del 7,2% respecto del 2013. De estas demandas 75.795 fueron de mutuo acuerdo.
Aún así, un divorcio conlleva no pocos problemas y uno de ellos es, como hemos señalado anteriormente qué ocurre con la hipoteca.
¿Qué opciones tienen aquellos que se ven afectados por esta situación?
1.- Venta del inmueble a un tercero. En este caso, tendrían que ponerse de acuerdo ambas partes para poner a la venta el inmueble y una vez ejecutada la misma, proceder al reparto del dinero. Esta opción parece bastante complicada cuando no existe mutuo acuerdo.
2.- Venta del inmueble a uno de los ex-cónyuges. A veces uno de los implicados decide comprar el inmueble al otro, pagándole la parte que le corresponda. Otra opción que también requiere consenso por ambas partes.
3.- Extinción del condominio. Parece la opción más acertada en este caso, además cuenta con unas ventajas fiscales que analizaremos más tarde.
¿Qué es la extinción de condominio?. Antes de responder a esta pregunta, debemos saber qué es el condominio. En Derecho Civil se define como la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas.
Por tanto, la extinción del condominio consiste en la disolución de la propiedad del bien común. En este caso, el bien sería la vivienda adquirida generalmente por ambos cónyuges al 50%.
Es una operación en la que uno de los dos propietarios cede su parte de la propiedad de la vivienda a la otra parte. Lo normal es que la parte que se queda con la vivienda compense económicamente a la otra (aunque no siempre es así).
Con la extinción del condominio se quita a uno de los dos en su condición de cotitular del inmueble. Para formalizar esta nueva situación es necesario acudir al Registro de la Propiedad e inscribir al nuevo y único titular. Tras esta inscripción, el registro se modificará y en lugar de aparecer dos titulares, sólo constará uno.
¿Es mejor extinguir el condominio o realizar una compraventa de la vivienda?.
Pues aquí es donde debemos hablar de las ventajas fiscales de la extinción del condominio. Y es que la citada extinción de esta figura jurídica reporta un mayor ahorro fiscal que si se decidiese vender la vivienda.
Mientras que con la compraventa hay que afrontar un impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) entre el 6% y 8%, con la extinción del condominio se pagaría un impuesto del 1% o 1,5% del valor de la vivienda dependiendo de la Comunidad Autónoma, en concepto de Impuesto por Actos Jurídicos Documentados (AJD).
A estos impuestos habría que sumar los gastos del notario, pero pese a ello la extinción de condominio conlleva un importante ahorro fiscal respecto a la compraventa.
Recopilemos. Los pasos a seguir para ceder tanto la vivienda como el préstamo hipotecario son:
- Primero, se debe solicitar la extinción del condominio en el convenio regulador en el que se detalla la adjudicación de la propiedad de la vivienda a la ex pareja.
- Segundo, hay que inscribir al extinción del condominio en el Registro de la Propiedad.
- Tercero y último, acudir al banco donde tengáis contratada la hipoteca con la nueva inscripción de la propiedad para realizar el cambio de titularidad del préstamo hipotecario.
Nos detendremos en este último punto: el cambio de titularidad del préstamo hipotecario, la llamada novación de hipoteca.
Con la extinción del condominio se produce que uno de los propietarios de la vivienda deja de serlo, pero ¡ojo! porque aunque en el Registro de la Propiedad, el inmueble esté registrado a nombre de un solo titular, en el préstamo hipotecario del banco seguiréis figurando los dos titulares.
Esto implica que en el caso de que no se pague la hipoteca, aunque uno de los dos ya no sea propietario de la vivienda, tendrá que responder ante el impago de la otra parte.
Por tanto si lo que deseamos realmente es dejar de ser titular de la hipoteca, se tiene que proceder a la novación de la misma, lo que significa cambiar el titular del préstamo hipotecario.
Aquí es donde nos podemos topar con un problema: los bancos no están obligados a quitar del préstamo a uno de los deudores. Sólo lo harán si les interesa desde el punto de vista de su negocio.
Y es que los bancos no están dispuestos a prescindir de un deudor «porque sí«, ya que se produciría la salida de una de las garantías que tienen para el cumplimiento del pago de la deuda.
Las entidades bancarias para aceptar esa novación podrán optar por:
– Pedir que se añada un nuevo titular en el préstamo en sustitución del anterior.
– Incrementar el tipo de interés pactado en el primer préstamo.
– Incluir un nuevo aval.
Es importante que antes de nada os cercioréis de que el banco aceptará los cambios en la hipoteca.
Con cierta frecuencia se da el caso de que el nuevo titular no puede afrontar por si solo el pago de la hipoteca (recordad que el endeudamiento máximo permitido por el banco es del 30% de los ingresos) y se encuentra ante la situación de que en el Registro de la Propiedad consta como propietario de la vivienda al 100%, pero sin embargo el banco no acepta la novación.
En definitiva, es mucho más fácil separarse que desvincularse de una deuda común con el banco.
Si necesitáis más información al respecto, siempre podéis acudir a nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es
Os deseo una feliz semana. Volveremos con nuevos contenidos que no os podéis perder.
