09 Ago CONDOHOTEL O CÓMO RENTABILIZAR TU HABITACIÓN
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2015-08-10, Marian López
¿Qué os parecería la idea de disponer de vuestra propia habitación de hotel y encima obtener rentabilidad con ella?. Fantástico, ¿no?. Pues eso es posible gracias a una no tan nueva tendencia de inversión inmobiliaria que comienza a estar «de moda» en nuestro país. Se trata del condohotel.
¿Cuál es la definición exacta de condohotel?
El término proviene de la combinación de dos palabras: «condominio» y «hotel«. Es un sistema de explotación hotelera que consiste en la venta de habitaciones de hotel a propietarios privados.
Este modelo permite vender una habitación a un titular que disfrutará de ella por lo general, unos dos meses al año. El resto de los meses, el dueño de dicha habitación, confiará la gestión de ésta a la cadena hotelera que se la vendió.
Es decir, sigue siendo la empresa explotadora la que administra, reforma o limpia la habitación. La estancia, pese a que pertenezca a un particular, se sigue alquilando a otros clientes como las del resto del hotel.
Al cierre del ejercicio– y aquí es donde viene lo bueno-, el gestor reparte entre los diferentes propietarios el beneficio de la explotación obtenido de cada habitación vendida.
El origen del condohotel debemos buscarlo en Estados Unidos hace unos 20 años, en concreto en Miami Beach y Fort Lauderdale, aunque antes ya se hacía algo similar con los apartahoteles.
Además de la rentabilidad que este sistema puede ofrecer a un particular (en torno al 7% anual), desde el punto de vista de los hoteleros también supone ciertas ventajas. Éstos buscan liquidez y desvincularse de los inmuebles para centrarse en la gestión de los establecimientos, y el condohotel puede ser la solución.
Aquí en Baleares fue el entonces Conseller de Turismo Carlos Delgado quien en el 2011, se dispuso a sacar adelante esta figura importada de los Estados Unidos.
El comprador adquiere una segunda residencia para sus vacaciones en la que además de ser otro cliente del hotel (incluyendo sus servicios), cuenta además con la ventaja de ahorrarse los gastos de comunidad, mantenimiento, electricidad, agua y gas.
Para que este sistema resulte rentable, los establecimientos hoteleros deben tener una categoría mínima. En la nueva Ley General de Turismo de Baleares se establece una categoría mínima de tres estrellas superior.
Esta nueva Ley (8/2012) no emplea el término «condohotel«, sino que en su artículo 35 hace referencia a los «establecimientos de alojamiento turístico coparticipados o compartidos«.
Hasta ahora la maraña de normas administrativas existentes en las comunidades autónomas, dificultaban mucho la aplicación de este nuevo sistema de explotación hotelera. Muchas comunidades ponían trabas a la aplicación del mismo, ya que lo veían como una «amenaza» para el sector.
Sin embargo, con el camino legal más despejado y garantizada la seguridad jurídica de este tipo de inversión, estos productos (aunque escasos) ya empiezan a gustar a inversores que buscan una rentabilidad «golosa» en el sistema inmobiliario español.
Hablamos de retornos que rondan el 6%- 7% anual, rentabilidad mayor a la que ofrecen otros productos de inversión.
Como ya he comentado en líneas anteriores, el condohotel es una figura muy común en Estados Unidos (pese a que en España aún no esté muy extendida). El hotel es explotado por una sola empresa turística aunque pertenezca a varios propietarios.
En el momento en que adquieres una habitación, pasas a ser copropietario del hotel además de firmar un contrato de arrendamiento, ya que tu habitación se alquilará cuando tu no hagas uso de ella.
El comprador de la habitación y el gestor hotelero se reparten el 50% de los ingresos obtenidos por la explotación de cada habitación (si no se alquila, no se cobra). Cada dueño podrá negociar sus propias condiciones con la empresa explotadora.
Así pues, esta fórmula puede resultar interesante para cualquier persona que desee invertir parte de su patrimonio en un producto inmobiliario que ofrece rentabilidades superiores a otras alternativas en el mercado. Es apropiada para inversores a largo plazo.
Por parte de los hoteleros, les sirve para plantearse una reforma o reestructuración de su modelo de negocio, apuntándose a esta nueva tendencia y así obtener un mayor beneficio.
Pero, ¿cuánto me puede costar ser propietario de una habitación de hotel?.
En primer lugar, hay que tener en cuenta que para que las rentabilidades que nos pueda ofrecer este sistema sean atractivas, las habitaciones que compremos deberían ser de hoteles de cuatro o cinco estrellas.
El precio puede rondar desde los 200.000 euros hasta cerca de los 2.000.000 de euros, dependiendo de la categoría del hotel y del tipo de habitación. Está claro que no es una inversión apta para todos los bolsillos, pero si una opción más de cara a diversificar carteras.
Los grupos hoteleros mallorquines «se han puesto las pilas» y ya son varios los que cuentan con esta oferta. Veamos cuáles:
– PORTALS HILLS BOUTIQUE HOTEL. Establecimiento de cinco estrellas que dispone de 31 habitaciones en régimen de condohotel con un precio a partir de los 525.000 euros (suites).
– MELIÁ HOTELS. El GRUPO MELIÁ pondrá a la venta habitaciones en Madrid por un precio medio de 3.000 euros el metro cuadrado.
– GRUPO PIÑERO. De momento cuenta con este sistema en su hotel GRAN BAHÍA PRÍNCIPE SIAN KA’AN de México. Un establecimiento de cinco estrellas.
Resumiendo, a pesar de que el cliente que adquiera habitaciones de hotel sea aún mayoritariamente extranjero (de nivel medio-alto), estoy convencida de que esta fórmula será tenida en cuenta a partir de ahora por más de un inversor en nuestro país. Y es que aúna dos ventajas: el poder disfrutar unos meses al año de una residencia vacacional de lujo y además disfrutar de rentabilidades aproximadas al 7% anual.
Un último apunte: esta fórmula se está poniendo de moda entre aquellos clientes que por motivos de trabajo viajan frecuentemente a algún destino concreto y necesitan disponer de una habitación ya que de este modo, pueden rentabilizarla.
Hoteleros e inversores con patrimonio suficiente que estéis interesados en buscar nuevas alternativas para rentabilizar vuestro dinero, en www.garciaslopezasesores podemos facilitaros todo el asesoramiento tanto legal como financiero que necesitéis.
Y para todos aquellos que no estemos en ninguno de los grupos mencionados, al menos conoceremos lo que es el «condohotel». Nunca se sabe lo que nos depara el futuro…
¡Os deseo una feliz semana!.