27 Jun ¿Te resulta rentable alquilar tu casa en vacaciones?
Tiempo de lectura: 4 minutos
2016-06-27, Marian López
A lo largo del año, son muchas las personas que se plantean si les resultará rentable alquilar su casa en vacaciones.
Y es que el alquiler vacacional se ha puesto de moda. Siempre han existido propietarios que aprovechaban alquilar su segunda residencia en vacaciones para sacarse un «dinero extra«, pero las cosas han cambiado.
Uno de los objetivos de Hacienda durante el pasado año y a lo largo del presente, está siendo detectar y sancionar la llamada «economía sumergida«. Para ello no duda en rastrear en la red rastros de actividades no declaradas.
Por tanto, si tienes una vivienda que alquilas en vacaciones, este post te interesa.
En primer lugar, vamos a distinguir entre contrato de alojamiento y contrato de arrendamiento de temporada. En ambos casos se produce una cesión de uso del inmueble, pero en el contrato de alojamiento hay además, prestaciones de servicios.
1.- ¿Se puede alquilar un piso con finalidad vacacional?.
Por supuesto. Si solamente se cede la cesión del uso del inmueble, estaremos ante un alquiler vacacional de los de «toda la vida«. Bastará con hacer un contrato entre el dueño de la vivienda y la persona o personas que lo alquilan.
Dicho contrato será un contrato de alquiler de temporada, contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
2.- ¿Qué ocurre si alquilo y además presto servicios turísticos?.
Por prestación de servicios entendemos limpieza, reposición de sábanas, mantenimiento de servicios, servicio de atención al público en horario comercial, asistencia telefónica 24 horas, etc.
En este caso, estaríamos ante un contrato de alojamiento turístico permitido, aunque sujeto a una serie de obligaciones como la de presentar la declaración responsable de inicio de actividad turística.
Esta diferenciación es sumamente importante: si sólo alquiláis la vivienda en vacaciones, debéis especificar que es un contrato de alquiler de temporada sin prestación de servicios turísticos.
¡Ojo!. Para los que vivimos en Baleares, el alojamiento turístico solamente es posible con viviendas unifamiliares y pareados, de un máximo de seis dormitorios, doce plazas y que tengan como mínimo un baño por cada tres plazas.
Una de las ventajas de alquilar tu casa en vacaciones es que se elimina el riesgo de morosidad, ya que el 99% de los inquilinos pagan antes de entrar.
A la hora de alquilar tu vivienda, tienes dos opciones:
Opción A). Relajarte y dejar la gestión del alquiler a un profesional que se encargue de publicitarlo. Éste os cobrará entre un 20% o un 25% de la renta. Si la gestión se delega a una empresa (en vez de a un asesor inmobiliario), el porcentaje se elevará al 35% o 40% del alquiler.
Opción B). Como propietario quieres encargarte personalmente del alquiler. Para ello cuentas con un montón de plataformas como por ejemplo, Airbnb o HomeAway. El turista conecta directamente con el propietario y el portal cobra por el anuncio.
Otro de los puntos a tener en cuenta para saber si te resulta rentable alquilar tu casa en vacaciones, es el de los impuestos que deberás pagar.
¿Cómo declarar el alquiler vacacional?.
1.- Ingresos como segunda vivienda.
Es la opción que tiene mayor acogida, ya que no incluye ningún tipo de papeleo. Tú firmas un contrato de alquiler de temporada con la persona que te alquila la casa.
Los ingresos que percibas se imputarán en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario (en el IRPF) y para determinar la ganancia final, se podrán deducir todos los costes que conllevan poner la vivienda en alquiler.
Así a los rendimientos de capital inmobiliario, habría que deducir la parte proporcional del IBI, seguro de hogar, tasa de basuras o gastos de comunidad entre otros.
Además esta operación no lleva IVA.
2.- Ingresos como alojamiento turístico.
No es la opción más usada, pero quizás sí la más adecuada, aunque conlleva una serie de requisitos.
Tendréis que registrar la vivienda como alojamiento turístico en el registro de vuestra comunidad autónoma y daros de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) para poder ejercer la actividad.
En este caso, los ingresos por alquiler tendrán la consideración de rendimientos de actividad económica en el IRPF y además deberá cobrarse IVA (lo ideal es emitir una factura por cada estancia).
Asimismo tendréis que presentar declaraciones trimestrales de pagos a cuenta de IRPF e IVA.
¿Qué ocurre el resto del año?.
Si la vivienda que alquiláis está vacía le resto del año, la tenéis que incluir como una imputación de renta durante ese periodo.
Hacienda exige que los contribuyentes paguemos impuestos sobre los pisos que tenemos sin alquilar. Para ello, establece un rendimiento económico: Hacienda «se inventa» que como propietarios recibimos unos ingresos por el sólo hecho de tener un piso, y éstos ascienden al 1,1% de su valor catastral.
Habrá que incluir esas cantidades en el apartado correspondiente de la declaración de la renta, además de las cantidades que se hayan cobrado por el alquiler.
¿Qué pasa si no declaras el alquiler vacacional de tu casa?.
Si Hacienda detecta que has alquilado tu casa y no la has declarado, te sancionará y te obligará además a presentar una declaración complementaria de IRPF incluyendo estos ingresos junto con un recargo que dependerá del tiempo que haya pasado.
Incluso podrían obligarte a declarar el IVA que no emitiste en su momento.
¿Me sale rentable alquilar mi casa en vacaciones?.
La verdad es que muchas veces, las personas que alquilan su casa en vacaciones, alardean de que en tres meses de verano, se sacan lo mismo que alquilándola el resto del año.
Bueno, permitidme que ponga en duda esos cálculos hechos «a grosso modo».
Si habéis leído todo lo expuesto en líneas anteriores, os daréis cuenta de que los alquileres se tienen que declarar y conllevan una serie de impuestos.
Calculando los ingresos por alquiler, deduciendo los gastos que sean deducibles y restando los impuestos que correspondan, resulta que nos sale más rentable alquilar una vivienda todo el año que sólo en vacaciones.
Si necesitáis que os ayudemos a calcular la rentabilidad que supone el alquiler de vuestra vivienda sólo en vacaciones, no dudéis en contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es
La semana que viene volveremos con nuevos contenidos. Hasta entonces, sed felices.