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01 Ago

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Proteger hipotecado

2016-08-01, Marian López

El gobierno en funciones ha puesto sobre la mesa un anteproyecto de ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, con la que se pretende proteger al hipotecado.

La hipoteca es un préstamo «para toda la vida«. Sus plazos son tan extensos, que muchos de nosotros incluso no vivamos cuando llegue la fecha de vencimiento. Hasta ese momento, la casa en la que vives no será 100% tuya.

Por ese motivo, hay que estar muy atentos a las condiciones que firmamos con el banco. Han sido unos cuantos los «abusos» por parte de la banca hacía los hipotecados.

En el universo hipotecario, las cosas están cambiando. Hemos visto cómo se declaraban nulas las cláusulas suelo y debido a la bajada histórica del euribor (índice al que van referenciadas la mayoría de hipotecas), asistimos a un abaratamiento de los préstamos hipotecarios.

Precisamente, al estar tan bajo el euribor (se encuentra en niveles negativos), los bancos se decidieron a «relanzar» las hipotecas a tipo fijo. Un producto que estaba prácticamente en desuso.

Y aquí es dónde han empezado de nuevo los problemas. Ahora que ya no se incluye la cláusula suelo y ante la avalancha de hipotecas a tipo fijo, muchas entidades como BBVA, Santander, Bankinter o CaixaBank se «sacaron de la chistera» una cláusula con la que cubrirse del «riesgo de tipo de interés» de una amortización.

Es decir: los tribunales eliminan una cláusula que se consideraba abusiva para el hipotecado, y los bancos (una vez más) incluyen otra cláusula de hasta el 5% aplicable a todos los hipotecados que amorticen su hipoteca fija antes de tiempo.

Para que lo entendáis: si tenías una hipoteca a tipo fijo, decidías amortizarla antes de su vencimiento y como consecuencia de los tipos, esa amortización iba a suponer un quebranto para el banco, éste, te podría llegar a cobrar hasta un 5% de comisión como compensación por «riesgo de tipo de interés«.

Afortunadamente, el nuevo anteproyecto de ley propuesto por el gobierno en funciones, limitaría esa comisión de amortización anticipada. Esta es una de los puntos positivos reflejados en el borrador.

Me gustaría que conocierais cuáles son los cambios propuestos que pretenden proteger al hipotecado ante posibles abusos por parte de las entidades financieras.

Cambios del anteproyecto de ley que protegen al hipotecado:

1.- Límite a la comisión por amortización anticipada. Esa comisión de hasta el 5%  del capital en caso de que pagaseis antes de tiempo vuestra hipoteca, se limitará por ley.

Si se llega a aprobar el proyecto de ley, los bancos sólo podrán cobrar en caso de que como consecuencia de la amortización anticipada, sufran una pérdida.

No obstante, esa comisión por «compensación por riesgo de tipo de interés«, tendrá unos límites: el 0,25% en los cinco primeros años o el 0,5% en los tres primeros.

Los hipotecados actuales pueden ver cómo las comisiones aplicadas por dicho concepto, quedarán automáticamente invalidadas, ya que la ley se aplicará con carácter retroactivo.

La comisión a partir del sexto año, será del 0%. Si el cliente hipotecado consiguiera pactar mejores condiciones con su entidad, serán éstas últimas las que se apliquen (como ocurre actualmente).

2.- Transparencia. La normativa europea del 2014, incluía una serie requerimientos a las entidades financieras con el objetivo de proteger al hipotecado. Entre otros, se contemplaban:

  • Información pre-contractual. Los bancos tendrían que entregar a sus clientes un folleto estandarizado con la información completa sobre la hipoteca a contratar.
  • Período de reflexión. Los consumidores dispondrán de 7 días antes de quedar vinculados por el contrato de hipoteca. Durante este tiempo podrían incluso cancelar el contrato pese a estar firmado. Sin embargo, en el texto del Ministerio de Economía, no se menciona este punto.

En nuestro país, el anteproyecto de ley, pretende que las cláusulas de los contratos hipotecarios sean lo más específicas posibles, no dando lugar a «sorpresas» de última hora.

3.- Comisión de apertura. En caso de que el banco cobre al hipotecado una comisión de apertura, ésta deberá presentarse de forma única y no dividirse en otros conceptos como comisiones de estudio o tramitación.

4.- Especial vigilancia a las hipotecas en otras divisas. Si eres de los que has contratado hipoteca en divisa diferente al euro, según esta nueva ley, el banco tendrá la obligación de informarte cuando lo que pagues por tu préstamo supere el 20% de lo que pagarías si tuvieras la hipoteca en euros.

Además los hipotecados dispondrán de la opción de pasar su préstamo hipotecario a euros.

5.- Retribución a los comerciales de banca. Dicha retribución no podrá fijarse en función de la cantidad de hipotecas firmadas. Si se asumen riesgos que superen el nivel de riesgo asumible por el hipotecado, no habrá bonus.

6.- Límites a los intermediarios. Aquéllos que hagan de intermediarios entre inmobiliarias y bancos, si operan en más de una comunidad, los registros de las firmas deberán estar inscritos en un fichero del Banco de España.

Otros requisitos que se exigirán a los intermediarios, serán no tener antecedentes penales, no haber estado declarados en concurso de acreedores y disponer de un seguro de responsabilidad civil.

7.- Los bancos no podrán condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de otros productos. El Banco de España podría autorizarlo en caso de que esos productos supusieran un beneficio para el futuro hipotecado.

Ya veis que las «intenciones» por parte del anteproyecto de ley, son buenas de cara a proteger al hipotecado. Ahora «sólo» falta que ese borrador sea aceptado, algo que dada la situación política actual, parece complicado.

Esperemos que sean cuáles sen las circunstancias políticas, puedan aprobarse leyes que consigan proteger al hipotecado frente a la indefensión que supone «estar atado» por un préstamo a una entidad financiera durante muchos años.

Ya sabéis que para cualquier duda o consulta, podéis contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es. Estaremos encantados de poder ayudaros.

Como dijo el Gran Wyoming en una de sus intervenciones: «No se alarmen. Mañana no va a empezar ninguna guerra nuclear. Los bancos no permitirían que ocurriera antes de que terminemos de pagar nuestras hipotecas«.

La semana que viene volveremos con un nuevo artículo. Hasta entonces, no olvidéis ser felices.

 

19 Jul

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Hipotecas fijas o variables

2015-07-20, Marian López

 

Los bancos siguen con sus guerras particulares, pero esta vez han cambiado de escenario: la guerra por el pasivo (depósitos a plazo fijo) se ha sustituido por «la guerra de las hipotecas«.

Hasta no hace mucho tiempo, todas las entidades luchaban por ver quién ofrecía el tipo de interés más elevado a los clientes con depósitos a plazo. Así en el 2008, los depósitos a un año se remuneraban con tipos de hasta el 5%. Actualmente uno de los bancos que mejor remunera el dinero a plazo es el Banco Mediolanum con su depósito al 1,30% a doce meses.

Ahora las entidades bancarias están centradas en lo que ellos denominan «activo«, es decir, los préstamos, y por encima de todos ellos el que más «movimiento» está generando es el de las hipotecas.

Si piensas comprarte un piso, estás de suerte porque ahora puedes encontrar ofertas para tu préstamo bastante interesantes.

En España, el 90% de las hipotecas contratadas están referenciadas al Euribor. Actualmente este índice se encuentra a niveles muy bajos (cerró junio al 0,163%), lo que produce que los préstamos hipotecarios también se abaraten.

Pero, ¿qué es el euribor?.

Para todos aquellos que no lo sabéis, el Euribor es el acrónimo de «Euro Interbank Offered Rate«. Se trata del tipo de interés que paga un banco cuando otro le presta dinero. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan el dinero.

Así se puede hablar de euribor a una semana, un mes o un año. Precisamente el euribor a un año es el que se utiliza como referencia para las hipotecas.

Este índice sólo se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona.

Una vez aclarado en lo que consiste el euribor, volvamos a retomar nuestro tema. Los bancos aprovechando esa bajada del índice, se dedicaron a lanzar ofertas de hipotecas con interés variable. Ahora ofrecen tipos de interés bajos referenciados a un euribor en niveles mínimos.

Por ejemplo, Bankinter tiene como «producto estrella» su hipoteca a euribor +1,50% y Banco Santander le ha «tomado la delantera» con otra hipoteca a euribor + 1,25%.

Pero ¿os habéis fijado bien en la publicidad de estos préstamos?. Hay algún asterisco junto al que en letra bastante pequeña, se indica que en realidad estos tipos se aplicarán sólo durante el primer año. A partir de ahí, se revisarán y si suben, la hipoteca también se encarecerá.

Y es en este punto cuando cabe hacerse la pregunta: ¿me conviene más una hipoteca a interés variable o a tipo fijo?.

Como ya he indicado en líneas anteriores, el euribor está viviendo un momento muy dulce pero ¿qué ocurriría si comenzase a subir?. En 2008 los tipos de interés subieron y en julio de ese mismo año, el euribor alcanzó el 5,393%. El nivel más alto de la historia.

¿A qué a estos niveles ya no os parece tan atractiva la hipoteca con interés variable?. Ese año (2008), se sucedieron una serie de acontecimientos que fueron los responsables de la subida de tipos. No tiene por qué repetirse, pero bastaría con que el euribor alcanzase el 3% para que estas hipotecas «perdiesen fuelle«. Algo no descartable, dado el largo plazo del préstamo (30 años).

Sin embargo, pese a que en otros países son mayoritarias, en España las hipotecas a tipo fijo sólo representan un 7,5% de las firmadas (según datos del Instituto Nacional de Estadística de abril de 2015).

¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?.

Aquella en la que durante toda su vida no varía el interés y por tanto, las cuotas a pagar se mantienen constantes.

Tradicionalmente se ha considerado que resultaban más caras que las de interés variable, ya que los tipos que aplican las hipotecas de interés fijo son más elevados. Además, los titulares de las mismas no podrán beneficiarse de las bajadas de tipos. Un punto positivo sería que tampoco les afectarían posibles subidas.

Veamos las diferencias entre los dos tipos de hipotecas que nos ayudarán a esclarecer nuestras dudas.

Diferencias entre hipotecas a interés fijo e hipotecas a interés variable:

1.-Tipos aplicables:

  • Hipotecas interés fijo: el tipo no varía durante toda la vida del préstamo.
  • Hipotecas interés variable: se revisa el tipo aplicable anualmente.

2.- Plazo de amortización:

  • Hipotecas interés fijo: el plazo máximo suelen ser 20 años (aunque hay algún préstamo que se concede incluso a 30).
  • Hipotecas interés variable: 30 años (hay préstamos a 40).

3.- Requisitos:

Suelen ser comunes para ambas:

  • Ingresos periódicos justificados (en el caso de hipotecas a tipo fijo, se exigen ingresos algo más elevados).
  • Estabilidad económica.
  • Que el nivel de endeudamiento (hipoteca incluida) no supere el 30% de los ingresos.
  • Aportación mínima del 20% del valor de compraventa de la vivienda.
  • Vinculación del cliente al Banco (cuanta más vinculación, mejores serán las condiciones de tu hipoteca): domiciliación de nómina, de recibos, seguros de vida y hogar.

Otra pista más que puede ayudarnos a decidirnos por una u otra es la oferta actual.

Ya hemos visto que entre las hipotecas a interés variable más baratas se encuentran las de Banco Santander a euribor + 1,25% y la de Bankinter a euribor + 1,50.

Respecto a las hipotecas a interés fijo, las más económicas son de nuevo la hipoteca a tipo fijo de Bankinter (del 2,05% a 10 años hasta el 2,75% a 20) y la Hipoteca Fija Premium de Banco Sabadell al 2,90%.

Las hipotecas a interés fijo últimamente nos están ofreciendo unos tipos que merecen la pena, pero ¡ojo! porque también existen tres peligros que debemos conocer:

  1. Más comisiones. Frente a comisiones de apertura cero en muchas hipotecas a interés variable, las hipotecas a interés fijo suelen tener comisión (por ejemplo, Bankinter cobra un 1%).
  2. Subrogación más cara. Si un día queremos cambiar nuestra hipoteca a otro banco, además de la comisión de subrogación, nos podemos encontrar con una comisión específica de las hipotecas a tipo fijo: la comisión por compensación de riesgo de tipo de interés (Bankinter cobra un 2,5%). Esta comisión puede encarecer mucho la operación.
  3. Plazos más cortos. En las hipotecas a tipo fijo el plazo máximo suele ser de 20 años frente a los 30 de las de tipo variable.

En definitiva, antes de lanzarnos a contratar una hipoteca a tipo fijo pensando que pagaremos menos que con una variable, tenemos que comprobar que plazo, comisiones y vinculación no difieran mucho de los de la hipoteca fija de la misma entidad.

De lo contrario, debemos preguntar al banco cuánto dinero nos va a suponer el pago de esas comisiones, las vinculaciones al mes que necesitamos para mantener ese precio y sumarlas a la cuota. Esa será la única manera de hacer una comparativa real entre las dos opciones: hipoteca fija o hipoteca variable.

Si necesitáis hacer alguna consulta al respecto, podéis contactar con nosotros a través de nuestra página web www.garciaslopezasesores.es

Que tengáis una feliz semana.